«Die Bahnhofstrasse ist keine x-beliebige Luxuseinkaufsstrasse»

Die Mieten an der Bahnhofstrasse werden voraussichtlich weiter steigen, kleine Geschäfte werden abwandern, sagt Immobilienökonom Fabian Wildenauer. Die Entwicklung habe aber ihr Gutes.

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Jvo Cukas

Die Vereinigung Zürcher Bahnhofstrasse (VZB) spricht davon, dass die Quadratmeterpreise für Ladenlokale an der Bahnhofstrasse in den letzten Jahren auf bis zu 8000 Franken stiegen. Selbst grosse Ladenketten könnten damit keinen Gewinn erzielen und würden sich nur aus Prestigegründen dort ansiedeln und die Mieten querfinanzieren. Fabian Wildenauer, Immobilienökonom beim grossen Immobilienverwalter Wincasa, analysiert die Situation ganz anders.

Zu hohe Mieten an der Bahnhofstrasse: Selbst globale Handelshäuser könnten so keinen Gewinn machen, sondern müssten die Standorte querfinanzieren. Was sagen Sie dazu?
Das stimmt so nicht. Die Miete, welche an einem bestimmten Ort für ein Ladenlokal verlangt werden kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Einerseits ist dies die Kaufkraft der Passanten, die am Ort verkehren, andererseits deren Anzahl – und die aus beidem resultierenden Umsätze. Globalisierte Handelshäuser haben relativ tiefe Betriebskosten und machen dabei hohe Margen und Umsätze. Dies erlaubt es ihnen, einen höheren Anteil des Umsatzes als Mieten zu bezahlen als es bei Einzelhändlern der Fall ist. Da globalisierte Luxushandelsketten auf der ganzen Welt nur an Orten zu finden sind, die mit der Bahnhofstrasse vergleichbar sind, kann die Querfinanzierungsthese nicht stimmen.

Kleinere Betriebe, oft in Familienhand, werden also von der Bahnhofstrasse verdrängt?
Das ist zum Teil richtig. Globale Ladenketten haben dank ihrer Grösse relativ gesehen tiefere Fixkosten als Einzelhändler. Der Anteil an grossen Ladenketten liegt momentan noch unter 50 Prozent. Die Filialisierung wird aber zunehmen.

In einer Analyse von Ihnen zur Bahnhofstrasse unterteilen Sie diese in vier Regionen. Zwei sind besonders interessant: In der Nähe des Hauptbahnhofs seien vor allem junge Kunden unterwegs, die wenig Geld ausgeben. Gegen den Paradeplatz hin vor allem ältere Kunden mit dickem Portemonnaie. Könnte es also sein, dass die von der VZB geschilderte Situation auf einen Teil zutrifft, auf den anderen aber nicht?
Nein, eigentlich nicht. In der Nähe des Hauptbahnhofes sind vor allem Geschäfte mit grossen Flächen angesiedelt, deren Produkte günstiger sind. Zwar geben die Passanten dort pro Kopf weniger Geld aus. Dafür wird der Standort von viel mehr Passanten frequentiert, als der obere Teil der Bahnhofstrasse. Dort geben die Kunden dafür pro Kopf mehr Geld aus. So sind die Umsätze, die pro Quadratmeter erzielt werden, an beiden Orten in etwa vergleichbar.

Die Bahnhofstrasse werde bald aussehen wie jede x-beliebige Luxuseinkaufsstrasse weltweit, wird kritisiert. Gleiche Marken, gleiche Geschäfte. Ist denn Vielfältigkeit nicht auch ein Vorteil, wenn also kleine, individuelle Läden dort ihren Platz behalten könnten?
Die Bahnhofstrasse wird nicht aussehen wie jede x-beliebige Luxuseinkaufsstrasse. Erstens gibt es lediglich etwa 15 Luxuseinkaufsstrassen von globaler Bedeutung. Die Zürcher Bahnhofstrasse gehört dazu. Zweitens hebt sich diese Topkategorie deutlich von der Mehrzahl der weiteren Strassen ab. Da bei Touristen Shopping immer mehr zu einer Hauptbeschäftigung bei Städtereisen wird, ist die Bahnhofstrasse ein Magnet, und von nicht zu unterschätzender Bedeutung für den Tourismus des Wirtschaftsraums Zürich.

Was aber geschieht mit den kleineren Geschäften?
Die lokalen Einzelfachgeschäfte, die von der Bahnhofstrasse verdrängt werden, siedeln sich in den Nebenstrassen an und werten diese dadurch auf. Letztendlich sind diese Standorte ihren Geschäftsmodellen besser angepasst. Dort profitieren sie ebenfalls von der Anzugskraft der Bahnhofstrasse auf Touristen und Passanten. Der Fokus darf eben nicht allein auf der Bahnhofstrasse liegen, sondern muss auf die Nebengassen ausgeweitet werden.

Wie sieht die Bahnhofstrasse in zehn Jahren aus? Und wie hoch werden dann die Quadratmetermieten sein?
Wie schon gesagt, ist davon auszugehen, dass die Filialisierung weiter zunehmen wird. Die Nebengassen werden an Attraktivität gewinnen. Je nachdem wie sich die Kaufkraft der Besucher der Bahnhofstrasse entwickelt, werden sich auch die erzielbaren Umsätze verändern und dies wird einen Einfluss auf die Quadtratmetermieten haben.

Sie arbeiten für den Immobilienverwalter Wincasa. Sind ihre Aussagen also geprägt von Ihren Eigeninteressen?
Die Wincasa hat keinen eigenen Besitz an der Bahnhofstrasse, verwaltet dort im Auftrag von Eigentümern aber einige Immobilien. Ganz allgemein analysieren wir für diese unter anderem, welche Mieten marktgerecht sind und dazu führen, dass es keine Leerstände gibt. Es kann durchaus sein, dass wir in unserer Analyse dazu kommen, dass ein Eigentümer zu hohe Mieten verlangt und deshalb sein Haus halb leer steht. Dort empfehlen wir eine Mietreduktion. Wenn die Filialisierung an der Bahnhofstrasse aber anhält, werden die Mieten dort voraussichtlich ansteigen oder zumindest auf dem heutigen Niveau bleiben.

DerBund.ch/Newsnet

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