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Wiederholt sich die Geschichte?

Die aktuelle Rezession und jene der 1990er-Jahre weisen zwar Gemeinsamkeiten auf. Die Spezialisten von Wüest & Partner geben jedoch für den Immobilienmarkt grösstenteils Entwarnung: Eine Preisblase ist nicht erkennbar, ein Zinsschock unwahrscheinlich. Am grössten ist das Gefahrenpotenzial bei Geschäftshäusern.

Zu Beginn der 90er-Jahre des letzten Jahrhunderts platzte eine Immobilienblase von unerwartetem Ausmass: Die Schweizer Banken mussten faule Hypothekarkredite von rund 42 Mrd Franken abschreiben – rund 6000 Franken je Kopf der Bevölkerung. Aktualisiert auf heutige Verhältnisse und umgelegt auf die US-Wirtschaft, kommt Wüest & Partner in der gestern veröffentlichten Studie auf ein Schadenpotenzial von 2100 Mrd Franken. Das zeige, dass das Ausmass der damaligen Krise für die Schweiz durchaus mit jenem der heutigen Rezession vergleichbar sei. Die Ursachen lagen damals wie heute in einer zu lockeren Belehnungspraxis, welche die Nachfrage stimulierte und die Immobilienpreise in die Höhe schnellen liess. Während die letzte Krise aber vor allem inländische Hypothekarschuldner betraf, sind die Probleme heute importiert, das heisst auf die schlecht gesicherten Hypotheken in den USA zurückzuführen. Die Schweizer Banken hätten aus der letzten Krise gelernt und ihre Belehnungspraxis auf eine solide Basis gestellt, heisst es in der Studie. Deshalb habe sich keine neue Immobilienblase gebildet.Weitere ParallelenDie Autoren orten weitere Parallelen zwischen den beiden Krisen:Eine unerwartet rasche Abkühlung der Konjunktur nach wirtschaftlichen Boomjahren. Die Zuversicht fiel beide Male rasant in den Keller, die Wirtschaftsakteure mussten ihre Erwartungen korrigieren.Den Konjunktureinbrüchen ging in beiden Fällen eine starke Nettozuwanderung ausländischer Arbeitskräfte voran, was zu steigenden Preisen und Leerständen auf den Immobilienmärkten führte.Die Mehrheit aller Marktteilnehmer wähnte sich bis kurz vor dem Absturz in Sicherheit und konnte sich einen Crash nicht vorstellen.Damals und heute sind zweierleiAngesichts dieser Gemeinsamkeiten im historischen Vergleich drängt sich die Frage auf, ob sich nun die Geschichte wiederholt. Die Autoren des Immobilienmarkt-Spezialisten Wüest & Partner geben Entwarnung: «Damals und heute sind zweierlei», halten sie fest. Dazu führen sie massgebliche Unterschiede zwischen der aktuellen und der letzten grossen Rezession an:Anfang der 1990er-Jahre erklommen Teuerung und Hypothekarzinsen nominelle Höchststände, heute bewegen sich beide Indikatoren dagegen auf tiefem Niveau.Zwischen 1985 und 1990 dehnten die Schweizer Banken ihre Hypothekarausleihungen um gut 72 Prozent aus, zwischen 2003 und 2008 dagegen lediglich um 37 Prozent.Die Einfamilienhauspreise stiegen von 1985 bis 1990 um 46 Prozent, von 2003 bis 2008 lag der Zuwachs bei 11 Prozent. Die Wohnungsmieten stiegen damals sogar um 64 Prozent, in den letzten fünf Jahren dagegen nur um 18 Prozent.Für positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt habe in den letzten 25 Jahren insbesondere die stärkere Vernetzung der Schweizer Wirtschaft mit dem europäischen Binnenmarkt gesorgt – eine Folge der bilateralen Verträge. Anders als zu Beginn der 1990er-Jahre bestehe zudem heute eine deutlich grössere Markttransparenz. Potenzielles MinenfeldAls potenzielles Minenfeld bezeichnen die Autoren das Engagement ausländischer Investoren im Schweizer Geschäftsflächenmarkt. Müssten diese Finanzierungen kurz- und mittelfristig neu verhandelt werden, könnten ausländische Schuldner aus übergeordneten Überlegungen dazu gezwungen sein, ihre Schweizer Immobilien zu verkaufen. Das wiederum könnte am Markt zu einer negativen Signalwirkung führen. Zu erwarten sei, dass vor allem ältere Objekte an unattraktiven Standorten aus dem Markt «kippten», während zeitgemässe Gebäude an attraktiven Lagen auch in schwierigeren Zeiten Abnehmer finden dürften.Ruhe an der HypozinsfrontDer Wohneigentumsmarkt dagegen sei heute «weitgehend krisenresistent», so die Studie. Im Unterschied zu einigen anderen Ländern wie etwa England, Spanien und Frankreich gebe es keine spekulative Preisblase. Die Marktpreise hätten bis anhin einen realen Hintergrund. Auch von den Vorbezügen von BVG-Geldern für Wohneigentum gehe keine Gefahr aus, gingen diese doch seit 2004 zurück und machten heute mit kumuliert 26,3 Mrd Franken weniger als 4 Prozent des selbst genutzten Wohneigentums aus. Unwahrscheinlich sei ferner ein Zinsschock für die Wohneigentümer, bildeten doch die im Markt stark verbreiteten Festhypotheken mit tiefen Sätzen eine starke Abfederung. Im gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeld sei auch nicht mit einem nennenswerten Wirtschaftswachstum zu rechnen, das – verbunden mit einer entsprechenden Geldnachfrage – zu steigenden Hypothekarzinsen führte. Erosion auf dem BaumarktDie anhaltende Konjunkturverschlechterung werde sich zunehmend auf die Bauindustrie auswirken, heisst es weiter. Zwar sei der Stand der Baubewilligungen weiterhin hoch, doch bleibe abzuwarten, wie viele bewilligte Objekte auch gebaut würden. Nachdem die Bauinvestitionen schon 2008 um rund eine Milliarde gesunken seien, rechnet Wüest & Partner für 2009 nochmals mit einem Rückgang in Höhe von 1,4 Mrd Franken. Der Hochbau werde 2009 noch ein Volumen von 38,6 Mrd aufweisen, 2,7 Prozent weniger als im letzten Jahr. Betroffen sei vor allem der Bau von Neuwohnungen, während der Rückgang im Bereich Umbauten und Sanierungen schwächer ausfallen werde.DIE STUDIE Immo-Monitoring 2009, Frühlingsausgabe, 188 Seiten, 390 Franken, Wüest & Partner AG, 8002 Zürich, Fax 044 289 90 01.>

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