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Gegen Retortenstädte in den Bergen

Warum der Landschaftsschützer Raimund Rodewald Erstwohnungsanteile für ungenügend hält. Eine Nachlese zur Grindelwalder Affäre.

Der Zweitwohnungsbau im Alpenraum hält an: Auch in Grindelwald wird weiter gebaut. (Beat Schweizer)
Der Zweitwohnungsbau im Alpenraum hält an: Auch in Grindelwald wird weiter gebaut. (Beat Schweizer)

«Bund»: Seit den 1960er-Jahren gibt es im Alpenraum den Bauboom mit Zweitwohnungen, den die Landschaftsschützer hart kritisieren. Wie beurteilen Sie heute die Situation im Berner Oberland?

Raimund Rodewald: Der Anteil Zweitwohnungen liegt auch in den Gemeinden des Berner Oberlands stellenweise deutlich über 50 Prozent. Man hat zwar gerne oft auf andere gezeigt, vor allem aufs Wallis – aber auch im Kanton Bern ist das Zweitwohnungsproblem sehr gravierend geworden.

Einige Berner Gemeinden versuchen seit 20 Jahren mit Vorschriften über einen Mindest-Erstwohnungsanteil den Markt etwas zu regulieren. Hat das etwas bewirkt?

Es dürfte dort etwas bewirkt haben, wo tatsächlich eine Nachfrage nach Erstwohnungen besteht – in weniger grossen Tourismusgebieten wie im Haslital oder in einzelnen Gemeinden im Simmental. Die Beispiele Grindelwald und Gstaad/ Saanen aber zeigen klar, dass der Erstwohnungsanteil nicht genügt, um eine Lenkung des Zweitwohnungsbaus zu bewirken. Die Erstwohnungen dort sind Attrappenwohnungen. Sie sind das Eintrittsticket, das die Immobilienfirma zahlt, damit sie überhaupt Zweitwohnungen bauen kann.

Schaffen die Erstwohnungen denn nicht Wohnraum für die einheimische Bevölkerung?

Grindelwald zeigt, dass es keinen Bedarf für diese Art Erstwohnung gibt: Diese sind in der Regel viel zu teuer. Und sie werden wahrscheinlich bei der nächsten Handänderung stillschweigend in Zweitwohnungen umgenutzt. Die gleichen Erfahrungen wurden auch in Graubünden oder im Tessin gemacht: Es gibt Gemeinden am Luganersee, die solche Erstwohnungsanteile kennen, aber keine Ahnung haben, wer in diesen Wohnungen tatsächlich wohnt.

Das Problem ist also die Kontrolle?

Ein Problem ist die Kontrolle. Aber ein Erstwohnungsanteil von rund 30 Prozent ist auch schlicht ungenügend. Es reicht nicht, wenn zwei Drittel der neuen Wohnungen Zweitwohnungen und nur ein Drittel Erstwohnungen sind. Das führt zu Riesenbauten, in denen man aus Not einen Teil als Erstwohnung bereitstellt.

Im Fall Crans-Montana hat das Bundesgericht kürzlich entschieden, dass auch ein Erstwohnungsanteil von 70 Prozent zulässig ist. Würde das helfen?

Ja, natürlich. Es gibt auch Gemeinden, die einen Erstwohnungsanteil von über 50 Prozent kennen, zum Beispiel Engelberg, und sie fahren damit relativ gut. Wenn eine Gemeinde einen Erstwohnungsanteil von 70 Prozent einrichtet und auch effektiv kontrolliert, dann bremst das ganz klar den Bau von Zweitwohnungen. In Crans-Montana besteht bezüglich Kontrolle und Wirkung aber ein grosses Fragezeichen, da der Eigentümer sich von dem 70-Prozent-Erstwohnungsanteil teilweise freikaufen kann.

Die Stiftung Landschaftsschutz fordert seit Längerem eine Kontingentierung der Zweitwohnungen. Was sind die Vorteile?

Bei Kontingenten wird der Bau von Zweitwohnungen in Quadratmetern Bruttogeschossfläche pro Jahr limitiert. Das ist relativ einfach zu kontrollieren. Eine solche Regelung wird von Raumplanungsexperten seit Jahren als wirksamste Beschränkung angesehen.

Führen Kontingente nicht dazu, dass die Bodenpreise noch mehr steigen und für Einheimische erst recht nicht mehr bezahlbar sind?

Das ist klar. Jede Verknappung einer Ressource führt zur Verteuerung. Der Wohnungspreis wird ansteigen. Man sieht dies im Oberengadin, wo es jetzt eine Kontingentsregelung gibt. Man muss also für die einheimische Bevölkerung gezielte Massnahmen treffen. Neben den Kontingenten braucht es Lenkungsabgaben auf Zweitwohnungen, und aus diesen Mitteln werden dann verbilligte Erstwohnungen erstellt. Zudem müssen bestehende Erstwohnungen vor der Umwandlung in Zweitwohnungen planerisch geschützt werden.

Sehen Sie noch weitere mögliche Massnahmen?

Kontingente sind Bremsen, sie verlangsamen nur die Entwicklung. Und es kann sein, dass die Kontingente ungenügend sind. Crans- Montana zum Beispiel kennt neben dem Erstwohnungsanteil ebenfalls Kontingente, doch diese sind viel zu hoch. Diese Orte füllen sich dann weiter mit leer stehenden Objekten auf. Wir finden darum, die Kontingente sollten degressiv verlaufen und alle paar Jahre verkleinert werden. Und die Regionen sollten klar eine Obergrenze für Zweitwohnungen definieren, wie dies auch das Tirol kennt. Wo die Tragfähigkeit der Landschaft erreicht wird, ist aber auch ein Verbot neuer Zweitwohnungen angezeigt.

Gilt das auch für gewisse Orte im Berner Oberland?

Grindelwald sollte dringend Kontingente einführen. Die Gemeinde sollte sich aber auch fragen: Wie viele Zweitwohnungen wollen wir noch? Wie schützen wir die bestehenden Erstwohnungen und die Hotellerie? Wie gehen wir mit den unattraktiven Zweitwohnungsbauten um? Die Entwicklung könnte in Richtung hotelmässige Bewirtschaftung von Zweitwohnungen gehen, zum Beispiel im Rahmen von Resorts aus umgebauten Objekten. Denkbar ist aber auch ein gänzlicher Stopp neuer unbewirtschafteter Zweitwohnungen.

Wie sähe für Sie denn ein ideales Dorf im Alpenraum aus, das den Tourismus pflegt?

Wir haben derzeit rund 450000 Zweitwohnungen in der Schweiz, das ist im Alpenbogen prozentual ein einsamer Rekord. Auch in Frankreich aber gibt es ein veritables Zweitwohnungsproblem. Dort sieht man Retortenstädte in den Alpen veröden, und man versucht krampfhaft, diese wieder zu beleben. Ein idealer Tourismusort sollte auch ausserhalb der Hochsaison lebendig sein und eine hohe Orts- und Landschaftsbildqualität anstreben.

Sie wollen Neubauten von Zweitwohnungen notfalls gänzlich verbieten. Warum?

Wir brauchen eine Abkehr von den privaten Zweitwohnungen. In den Städten gibt es Industriebrachen, in gewissen Tourismusorten bereits Zweitwohnungsbrachen. Diese unattraktiven Ferienorte führen letztlich – auch im Berner Oberland – zum Tod des Tourismus. Darum müssen wir versuchen, mehr Nutzen aus bestehenden Objekten zu generieren, statt die grünen Wiesen zuzubauen. Wir müssen auf die Bremse treten und mehr die Qualität fördern statt die Quantität.

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