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Der Gipfel kam rascher als gedacht

Noch vor wenigen Jahren meinten viele, die Preise für Zweitwohnungen in den Bergen würden ewig steigen. Nun hat der Wind gedreht.

Nicht alle Investitionen in Chalets haben sich gerechnet.
Nicht alle Investitionen in Chalets haben sich gerechnet.
Keystone

Die Euphorie, die noch vor ein paar Jahren geherrscht hat, ist vorbei. Damals, vor rund zehn Jahren, glaubten viele, die Preise für Wohneigentum in den alpinen Ferienregionen der Schweiz würden stetig weiter klettern. Selbst in die Jahre gekommene Kleinstwohnungen wechselten in den Grindelwalds und Verbiers dieses Landes zu horrenden Preisen den Eigentümer. Ein Ende der Kletterpartie schien nicht in Sicht.

Doch es kam anders. Seit 2012 sinken die Immobilienpreise in den touristischen Gemeinden. Und das, obwohl schweizweit Wohnraum weiterhin teurer wird. Das zeigt eine am Montag vorgestellte Analyse der UBS. Was ist passiert? Matthias Holzhey, Immobilienexperte der Grossbank, sieht mehrere Gründe für die Trendwende.

Generationenwechsel mit Folgen

Noch vor wenigen Jahren seien ungefähr ein Drittel der 2000 bis 3000 Wohneinheiten, die jährlich im alpinen Raum neu gebaut würden, von Kunden aus dem Ausland erworben worden. Heute verkauften Ausländer dagegen ihre Ferienwohnungen tendenziell wieder, erklärt Holzhey, unter anderem wegen des starken Frankens.

Adrian Verdun, der bei der UBS die Region Bern leitet, bestätigte diesen Trend. Unter anderem deshalb, weil es im Berner Oberland immer weniger ausländische Ferienhausbesitzer gebe, habe die UBS Bern das Geschäft mit Kunden aus dem Ausland komplett aufgegeben, sagt Verdun.

Der starke Franken macht aber nicht nur Schweiz-Ferien für Gäste aus dem Ausland teuer, er verbilligt auch Ferien im Ausland für Schweizer. Darin sieht Holzhey einen zweiten Grund dafür, dass die Nachfrage nach einer Ferienwohnung in den Schweizer Alpen in den letzten Jahren geschrumpft ist.

Zudem habe sich das Reiseverhalten grundsätzlich verändert, sagt Holzhey. Während es in den 70er-Jahren noch üblich war, dass Familie Schweizer zwei Wochen Wander- oder Skiurlaub im eigenen Land gemacht hat, sind heute kurze Reisen und Ferien im Ausland wichtiger geworden. Eine eigene Ferienwohnung passt da nicht unbedingt ins Urlaubskonzept. Das führt einerseits dazu, dass die Nachfrage nach Zweitwohnungen sinkt. Andrerseits steigt deshalb auch das Angebot.

Denn 40 Prozent aller Zweitwohnungen wurden zwischen den 60er- und den 80er-Jahren gebaut. Bei diesen finde derzeit ein Generationenwechsel statt, sagt Holzhey. Und die jüngere Generation sei nicht unbedingt erpicht darauf, ihre Ferien immer am gleichen Ort zu verbringen, und verkaufe die Immobilie deshalb.

Bauboom zur Unzeit

Auch die Zweitwohnungsinitiative hat – bevor sie langfristig das Angebot einschränken und so den Markt stabilisieren kann – zur Unzeit einen Bauboom ausgelöst. 2012 und 2013 wurden, um der gesetzlichen Einschränkung zuvorzukommen, deutlich mehr Baubewilligungen gesprochen als noch in den Jahren davor. Dieses Mehrangebot trifft nun auf eine sinkende Nachfrage.

Kommt hinzu, dass nach den Jahren 2006 bis 2008, als der Markt sehr gut lief, auf einmal massiv teurer gebaut wurde. Ein luxuriöser Baustil bringe dem Verkäufer eben mehr Marge, erläutert Holzhey. Der Verkauf solcher Luxusliegenschaften sei heute aber schwierig geworden.

Unter dem Strich rechnet Holzhey damit, dass die Zweitwohnungspreise in den nächsten rund fünf Jahren dem Gesamtmarkt hinterherhinken werden. Der Immobilienexperte sagt aber auch, dass die Probleme im Wallis besonders ausgeprägt seien. Dort gebe es Gemeinden, in denen praktisch jede zehnte Ferienimmobilie zum Verkauf stehe. Und es werde weiter gebaut. Im Berner Oberland dagegen sei die Situation eher stabil.

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