Das böse Erwachen

In der Branche herrscht die Meinung, eine Krise wie in den Neunzigerjahren könne sich nicht wiederholen. Wie war das aber, als 1989 die Zinsen anzogen und 1991 Banken pleitegingen?

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«Torschlusspanik auf dem Immobilienmarkt», titelt der TA am 7. Oktober 1989. Vier Tage zuvor hat der Bund einen dringlichen Beschluss gegen die grassierende Bodenspekulation erlassen. Es wird von hektischen Immobilienverkäufen berichtet. Dieter Biedermann vom Eidgenössischen Grundbuchamt sagt der Zeitung: «Wir haben noch nie so viele Anfragen gehabt wie in den letzten zehn Wochen.» Gleichzeitig beschwichtigt er: Die Panik sei vorübergehend, die Verkäufe würden nicht lange anhalten.

Die Achtzigerjahre prägt ein unerschütterlicher Optimismus. Bauland wird im grossen Stil eingezont, man glaubt an die 10-Millionen-Schweiz. Bodenpreise, Einkommen, Bevölkerung: Alles wächst rasant. Privatleute, Unternehmen und Pensionskassen wollen vom Boom profitieren, Geld ist vorhanden. Nach dem Börsensturz von 1987 hält die Nationalbank (SNB) die Zinsen tief, das neue Clearingsystem SIC beschert den Banken grosse Liquidität.

Harte Landung

1989 legt der Markt noch einmal einen Spurt hin. Dann schlagen die Zins­erhöhungen der SNB ein. Plötzlich sind Hypotheken teuer, es kommt zur klassischen Kettenreaktion. Die Preise brechen ein. Liegenschaften werden untragbar, fallen zurück an die Bank und müssen veräussert werden. Schuldner schränken ihren Konsum ein. Die Konjunktur erlahmt, Investoren sind verunsichert, die Bauwirtschaft steht still.

In den Neunzigerjahren landet die Schweiz hart. Plötzlich herrscht Nullwachstum, Hunderttausende sind ohne Job. Menschen wandern aus der Schweiz aus. Es gibt Zwangsversteigerungen: Alleine die drei grössten Banken übernehmen jährlich Liegenschaften im Wert von über 150 Millionen Franken. Der Kanton Bern saniert seine Kantonalbank mit 1,5 Milliarden. Die Ausserrhoder Kantonalbank wird an die UBS verkauft.

Fassungslose Gläubiger erhalten im Herbst 1991 ihr Geld von der Spar- und Leihkasse Thun nicht mehr zurück. Zwischen 1991 und 1996 werden schweizweit insgesamt 42 Milliarden Franken an faulen Hypotheken abgeschrieben.

Kleinert, Bleiker, Gromo, WB Holding: So heissen einige der gefallenen Immobiliengesellschaften jener Zeit. Die Krise hält bis 1997 an. «Lange bekam man praktisch kein Geld», erinnert sich ein Zeitzeuge. «Wer eine Hypothek wollte, musste richtiggehend um Offerten kämpfen.» Die Immobilienpreise steigen erst 2001 wieder an.

«Die Versuchung ist enorm»

Zeitgenossen wie Dieter Biedermann vom Eidgenössischen Grundbuchamt täuschten sich damals schwer. 1990, nur Monate, nachdem er im TA Auskunft gegeben hatte, kippte der Markt. Die Schweiz schlitterte in eine tiefe Krise. Firmenkonkurse, Bankenpleiten und Rekordarbeitslosigkeit prägten die darauffolgenden Jahre.

Die Momentaufnahme erinnert an heute: Der Markt steht im Zenit, der Bund ergreift Massnahmen – und doch: An einen Absturz mag niemand so recht glauben. «Man kaufte Land einfach auf Vorrat», erinnert sich Max Gsell, ehemaliger Direktionspräsident bei der Spar- und Leihkasse in Bern. «Branchenfremde KMU beteiligten sich an der Spekulation.» Vielfach bezogen Handwerker, Architekten und Financiers Kredite im Konsortium und ohne vertiefte Auseinandersetzung damit, ob eine Partei die andere im Konkursfall in die Tiefe reissen könnte. «Die Banken vertrauten sich gegenseitig fast blind.» Droht sich die Geschichte zu wiederholen?

Laut Immobilienberater Donato Scognamiglio ist die Sensibilität bei vielen Hypothekennehmern kaum gestiegen. Ein Indiz dafür ist, dass die billigen, aber riskanten variablen Hypotheken immer beliebter werden. «Die Versuchung, ans billige Geld zu kommen, ist nach wie vor enorm», sagt Scognamiglio.

«Der Mensch hat die Tendenz, die Gefahren langfristiger Zinssteigerungen zu unterschätzen», sagt der Berner Ökonom Dirk Niepelt. «Die Vergangenheit hat dies immer wieder gezeigt.»

Heute wird vor allem auf die Unterschiede zur Krise von damals hingewiesen. Dass es weniger spekulative Käufe gibt als in den Achtzigerjahren. Dass die Abhängigkeit der Wirtschaft vom Bau geringer ist. (Der Anteil des Bausektors an der Wirtschaftsleistung ist von 14 auf 9 Prozent geschrumpft.) Dass die Regeln zur Hypothekenvergabe strenger sind, die Eigenkapitalausstattung höher. (Erzählungen zufolge wurden Immobilien Ende der Achtzigerjahre zuweilen zu 100 Prozent belehnt, heute sind maximal 80 Prozent erlaubt.) Dass der Anteil an Fixhypotheken grösser ist – und darum die Folgen einer Zinssteigerung geringer sind. (Früher bekamen drei von fünf Schuldnern die steigenden Zinsen unmittelbar zu spüren, heute ist es einer von fünf.) Dass die Banken professioneller geführt werden. «Ein grosses Konto genügt nicht mehr, um in den Verwaltungsrat einer Kleinbank zu kommen», sagt Max Gsell. Heute gibt es Risiko­management, Simulationen und zeitnahe Studien zum Immobilienmarkt.

«Die Negativspirale wird bei einer Zinserhöhung weniger drastisch ausfallen», sagt Dirk Niepelt. «Wenn es stimmt, dass die Banken die Hypotheken vorsichtiger vergeben haben.»

Naja, sagt die Branche

In den Neunzigerjahren steuerte die Schweiz geradewegs in einen «perfekten Sturm» hinein, sagt Fredy Hasenmaile, Immobilienspezialist bei der Credit ­Sui­s­se. Heute rechnet er mit einer sanften Landung. Trotz Masseneinwanderungsinitiative (dem Pendant zum EWR-Nein von 1992) und obwohl die Nationalbank den Immobilienmarkt als «Risiko für die Stabilität des Schweizer Bankensystems und damit für die Schweizer Volkswirtschaft» bezeichnet.

Ein Grund für die Einschätzung der Nationalbank ist das Verhältnis zwischen den Kauf- und den Mietpreisen von Immobilien. (Es beträgt aktuell 28 und hat damit das Niveau von 1989 praktisch erreicht.) Oder das Verhältnis zwischen den Eigenheimpreisen und den Einkommen. (Es liegt aktuell beim Faktor 6 – unter der Rekordmarke von 7, aber deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von 5.) Oder die Hypothekarverschuldung. (Sie lag 1990 bei 100 Prozent der Wirtschaftsleistung, heute sind es 150 Prozent.)

Solche Risiken gehen nicht einfach weg, sagt Ökonom Dirk Niepelt. «Die Zinsen mögen einige Zeit tief bleiben, aber kaum 20 oder 30 Jahre lang.»

Die UBS rechnet damit, dass der 3-Monats-Libor, der für variable Hypotheken wichtig ist, ab 2017 steigen wird – auf 2,5 Prozent. Dann könnten zwei von fünf Immobilienbesitzern sich ihr Haus nicht mehr leisten, sagt die Nationalbank. Naja, sagt die Branche: Die Ehefrau könnte ja mehr arbeiten. Die Schuldner könnten Wertpapiere verkaufen. Die Familien den Gürtel enger schnallen. Alle könnten zusätzliche Kräfte mobilisieren.

Das Wesen einer Blase

Was aber, wenn plötzlich alle Familien den Gürtel enger schnallen, alle Schuldner ihre Aktien verkaufen und alle Ehefrauen einen Nebenjob suchen? Wer stellt sie an, wenn die Konjunktur erlahmt, die Investoren verunsichert sind und die Bauwirtschaft stillsteht?

Dieter Biedermann vom Eidgenössischen Grundbuchamt war 1989 überzeugt: Die Panik ist vorübergehend, die Verkäufe werden nicht anhalten. Er konnte sich nicht vorstellen, wie schnell eine Immobilienblase platzen kann. Die Leute waren optimistisch – bis es zu spät war. Das ist das Wesen einer Blase. (Tages-Anzeiger)

Erstellt: 24.06.2014, 06:50 Uhr

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Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts

1 1986 Die Immobilienpreise steigen rasant. KMU sind im Spekulationsfieber.
2 Oktober 1987 Nach dem US-Börsencrash fallen weltweit die Zinsen.
3 1988 Das jährliche Bevölkerungswachstum schwillt auf 50 000 Menschen an.
4 1989 Das Hypothekarvolumen steigt um 13 Prozent. Normal sind ca. 5 Prozent pro Jahr.
5 Juni 1989 Die SNB erhöht die Zinsen in mehreren Schritten deutlich.
6 Oktober 1989 Der Bundesrat beschliesst eine Sperrfrist von 5 Jahren auf Landkäufe.
7 1991 Variable Hypotheken kosten fast 8 Prozent Zins – 3 Prozent mehr als 1989.
8 Oktober 1991 Die Spar- und Leihkasse Thun geht wegen fauler Kredite in Konkurs.
9 1992 Zwangsversteigerungen zahlreicher Liegenschaften finden statt.
10 Dezember 1992 Nein zum EWR-Beitritt.
11 1993 Drittes Rezessionsjahr in Folge.
12 1995 Gelder aus der zweiten Säule können jetzt für Hypotheken eingesetzt werden.
13 1996 Seit der Krise wurden 42 Milliarden Franken an faulen Krediten abgeschrieben.
14 1998 Rückgang der Arbeitslosigkeit.
15 2001 Die Dotcom-Blase platzt. Die Zinsen sinken, Hypotheken werden günstiger.
16 2002 Lockerung der Lex Koller: Kurzaufenthalter können Wohneigentum erwerben.
17 2006 Rekordwachstum mit Raten von real über 3,5 Prozent.
18 2007 Inkrafttreten der Personenfreizügigkeit für die EU-17. Die Zuwanderung steigt.
19 Herbst 2008 Finanzkrise. Die Leitzinsen fallen global auf null.
20 2010 Die Rezession dauert nur kurz.
21 Mitte 2012 Hauskäufer müssen mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen.
22 Februar 2013 Aktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers.
23 Januar 2014 Erhöhung des antizyklischen Kapitalpuffers von 1 auf 2 Prozent.
24 2014 Erste Anzeichen einer Abkühlung. Die Zinsen verharren noch immer bei null.

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