Das Ende des Eigenmietwerts

Die Wohneigentumsförderung funktioniert nicht. Wegen steuerlicher Fehlanreize sind Hausbesitzer hoch verschuldet. Nun könnte es zur Reform kommen.

Hauseigentümer sind in der Schweiz im internationalen Vergleich überdurchschnittlich verschuldet: Überbauung in Dübendorf ZH. Foto: Keystone

Hauseigentümer sind in der Schweiz im internationalen Vergleich überdurchschnittlich verschuldet: Überbauung in Dübendorf ZH. Foto: Keystone

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Die Lösung eines jahrzehntealten Problems rückt in Griffnähe. Am 14. und 15. August tagt die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Nationalrats. Auf der Traktandenliste steht ein Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Konkret geht es um die Abschaffung des Eigenmietwerts. Dieser funktioniert so: Wohneigentümer müssen ein theoretisches Einkommen aus der selbst genutzten Liegenschaft versteuern. Im Gegenzug dürfen sie die Schuldzinsen und Ausgaben für den Liegenschaftsunterhalt von den Steuern abziehen. Die Folge: Schweizer Hausbesitzer zahlen ihre Hypothekarschulden nicht ab, um den Steuerabzug zu bewahren.

Der Umfang der Hypothekarkredite hat sich in nur 15 Jahren verdoppelt.

Im Februar hat die ständerätliche Wirtschaftskommission mit einer parlamentarischen Initiative dem Systemwechsel Schub verliehen. Auf dem Tisch liegt zudem eine parlamentarische Initiative der SP-Nationalrätin Susanne Leutenegger Oberholzer mit gleicher Stossrichtung. Und erstmals ist der Hauseigentümerverband bereit, auf steuerliche Abzüge zu verzichten, wenn der ungeliebte Eigenmietwert endlich beerdigt wird.

Fachleuten bereitet es schon lange Sorgen, dass die Schweiz im internationalen Vergleich durch eine rekordhohe private Verschuldung auffällt. Diese besteht zu über 90 Prozent aus Hypothekarschulden – und die sind in den letzten Jahren förmlich explodiert. Der Umfang der Hypothekarkredite hat sich in nur 15 Jahren verdoppelt, auf heute 960 Milliarden Franken – fast anderthalbmal das Bruttoinlandprodukt. Geht es in ähnlichem Stil weiter, knackt der Markt im nächsten Jahr die Billionengrenze.

«86 Prozent aller Bankkredite sind Hypotheken»

Steuerliche Fehlanreize sind eine wesentliche Ursache für das rasante Wachstum: Hauskäufer leisten sich teurere Häuser und verschulden sich stärker. Eine soeben veröffentlichte Studie aus Dänemark bestätigt den Zusammenhang: Das Land schaffte 1987 den Schuldzinsabzug für höhere Einkommen praktisch ab und senkte ihn für mittlere Einkommen. Die langfristigen Folgen dieser Steuerreform: Der Wegfall des Schuldzinsabzugs führte zu tieferen Hauspreisen und kleineren Wohnflächen. Zudem hatte er eine Reduktion der privaten Verschuldung zur Folge.

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Die Steuerreform hatte jedoch keine Wirkung auf den Entscheid, ob die Haushalte Wohneigentum kaufen oder mieten. Der Schuldzinsabzug bringe nichts für die Wohneigentumsförderung, weil er vor allem hohe Einkommen subventioniert, die sowieso schon Wohneigentum besitzen, stellen die Ökonomen Jonathan Gruber, Amalie Jensen und Henrik Kleven in ihrer Untersuchung fest. Der Schuldzinsabzug führt lediglich dazu, dass grössere und teurere Häuser gekauft und mehr Schulden gemacht werden.

Der Anstieg der Immobilienpreise und Hypotheken hat die Kreditlandschaft in den letzten Jahrzehnten völlig verändert. In den meisten entwickelten Ländern nahm der Hypothekenanteil in den Bankbilanzen stark zu. Bis 1970 bestand das Hauptgeschäft der Banken aus Krediten an Unternehmen. Heute gleichen die Banken eher Immobilienfonds. Machten Hypokredite 1970 erst gut ein Drittel der Bankausleihungen aus, sind es heute rund 60 Prozent, wie Untersuchungen von Moritz Schularick, Wirtschaftsprofessor an der Universität Bonn, zeigen.

Besonders ausgeprägt ist die Verlagerung zu Hypotheken in der Schweiz. Während andere Kreditarten, vor allem Firmenund Privatkredite, seit dreissig Jahren nicht mehr zunehmen, wachsen die Hypokredite steil an. 1970 machten sie weniger als die Hälfte aller Bankkredite aus, heute schon 86 Prozent. Bei den Raiffeisenbanken sind heute 95 Prozent aller Kredite hypothekarisch gesichert, bei den Regionalbanken und Sparkassen 94, bei den Kantonalbanken 88 und bei den Grossbanken 84 Prozent. Alle übrigen Kreditformen – Betriebs-, Konsum-, Lombardkredite – machen nur noch 14 Prozent des inländischen Kreditvolumens aus.

In der Schweiz steigt das Risiko von Zahlungsausfällen

Derart extrem hypothekenlastige Bankbilanzen sind anfällig für Immobilienpreiseinbrüche und Zinssteigerungen – das gefährdet die Finanzstabilität. Die Ratingagentur Fitch meldete am 26. Juli: «Das Risiko im Schweizer Hypothekarmarkt steigt schleichend.» Fitch warnt: Während erhöhte Ausleihungen die Bankerträge kurzfristig stützen, erhöhen sie das Risiko von Zahlungsausfällen, wenn der Zinstrend kehrt.

Die Nationalbank stellte in ihrem Finanzstabilitätsbericht fest, die Tragbarkeitsrisiken seien auf einen Rekordwert gestiegen. Bei einem Zinssatz von 5 Prozent würden fast die Hälfte aller Neuhypotheken die Tragbarkeitskriterien nicht mehr erfüllen. Etwa ein Drittel des Hypothekarvolumens hat eine Laufzeit von weniger als einem Jahr. Eine Zinserhöhung hätte also bedeutende Auswirkungen, warnt die Nationalbank.

Die meisten Bankenkrisen wurden durch Kurseinbrüche auf dem Immobilienmarkt ausgelöst .

Steigen die Zinsen, sinken die Immobilienpreise. Internationale Erfahrungen zeigen, dass die meisten Bankenkrisen durch Kurseinbrüche auf dem Immobilienmarkt ausgelöst wurden. In der Immobilienkrise zu Beginn der Neunzigerjahre mussten die Banken über 40 Milliarden Franken abschreiben, die Thuner Spar + Leihkasse kollabierte, eine lange Rezession folgte. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung sowie der Internationale Währungsfonds haben der Schweiz in ihren Länderberichten im Hinblick auf die Finanzstabilität deshalb schon mehrfach empfohlen, die steuerlichen Verschuldungsanreize zu beseitigen.

Die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen erhöhe die Ungleichheit, sei ökonomisch nicht effizient und mache unser Finanzsystem anfällig für Krisen, stellten Steve Cecchetti, der frühere Chefökonom der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, und der US-Wirtschaftsprofessor Kim Schoenholtz fest. Eine Arbeitsgruppe aus Vertretern des Finanzund des Wirtschaftsdepartements, der Nationalbank und der Eidgenössischen Steuerverwaltung stellte vor anderthalb Jahren Handlungsbedarf fest. Der Beirat Zukunft Finanzplatz unter der Leitung des Berner Wirtschaftsprofessors Aymo Brunetti empfiehlt dem Bundesrat deshalb einen Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung, insbesondere die Abschaffung des Schuldzinsabzugs. Die Wirtschaftskommission des Nationalrats könnte dazu Mitte August die Weichen stellen. (SonntagsZeitung)

Erstellt: 07.08.2017, 08:13 Uhr

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