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Immobilienboom zieht vom Zürichsee ins Mittelland

Der Schweizer Immobilienmarkt kühlt langsam ab, verlagert sich gleichzeitig aber auch. Die Nachfrage in den Hochpreisregionen sinkt, dafür steigt sie anderswo.

«Aus den Überhitzungsregionen Genf und Zürich in das Mittelland und in die Ostschweiz»: Wohnblocks im Quartier Paradiso in Lugano.
«Aus den Überhitzungsregionen Genf und Zürich in das Mittelland und in die Ostschweiz»: Wohnblocks im Quartier Paradiso in Lugano.
Keystone

Der Immobilienboom in der Schweiz schwächt sich etwas ab und verlagert sich: Die erhöhten Eigenmittelanforderungen drücken zwar die Nachfrage im oberen Preissegment und in einigen Hochpreisregionen. Doch die Kaufinteressenten weichen aus und treiben andere Segmente an. Der Nachfragefokus verschiebt sich einerseits stärker in die Mitte des Preisspektrums, wie es im Immobilienmonitor der Grossbank Credit Suisse heisst, der am Mittwoch veröffentlicht wurde. Dadurch seien die Preise von Standardobjekten im 1. Quartal 2013 erneut stark gestiegen.

Andererseits weichen Kaufinteressenten aufgrund tieferer Preise in die weitere Agglomeration aus. Das verschiebt die Preisdynamik laut der Studie «aus den Überhitzungsregionen Genf und Zürich in das Mittelland und in die Ostschweiz». Als Grund nennt die Credit Suisse insbesondere auf die seit Mitte 2012 geltende Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung, welche unter anderem verlangt, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als hartes Eigenkapital eingebracht werden muss. Hinzu kommen gedämpfte Einkommenserwartungen von Bankern.

Puffer verpufft

Demgegenüber habe der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beantragte und vom Bundesrat per 30. September 2013 bewilligte antizyklische Kapitalpuffer «marginale Auswirkungen».

Der von den Banken geforderte zusätzliche Eigenmittelpuffer von 1 Prozent verteuere zwar Neuhypotheken. Doch der Effekt sei zu gering für eine Trendwende der Preisentwicklung, denn die nachfragetreibende Kraft der tiefen Zinsen bleibe zu stark, hiess es. Die Preise werden laut den CS-Experten weiter steigen, wenn auch weniger dynamisch.

Innert Jahresfrist hat sich das Wachstum des Hypothekarkredit-Volumens laut der Studie von 5 auf 3,9 Prozent verlangsamt. Dies ist weit entfernt von Werten von über 10 Prozent zur Zeit des Überschwangs Ende der 1980er-Jahre, wie die Grossbank festhält.

Einwanderung prägt Mietmarkt

Obwohl der Reiz der eigenen vier Wände gross ist, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen stabil. Der Grund liegt in der robusten Zuwanderung, heisst es in der Studie. Diese werde sich auch mit der Ventilklausel für EU-17-Staatsangehörige nur marginal abschwächen.

Durch den Wandel bei den Herkunftsländern von Deutschland zu Einwanderern aus Portugal, Italien und Spanien werde sich auch bei den Mietwohnungen die Nachfrage bezüglich Standort, Preissegment und Ausstattung verschieben.

Auf Sturm stehen die Zeichen laut der CS-Studie seit Längerem auf dem Büroflächenmarkt. Die Angebotsausweitung übersteige spürbar die Nachfrage. Projekte für insgesamt 2,5 Milliarden Fr. seien in den vergangenen 12 Monaten konkretisiert worden oder befänden sich im Bau. Damit werde das langjährige Mittel deutlich übertroffen.

6000 Zweitwohnungen weniger

Eine Zäsur gibt es bei den Zweitwohnungen. Denn die Beschränkungen der angenommenen Initiative gelten laut Bundesgerichtsurteil bereits ab dem Tag der Abstimmung vom 11. März 2012 und nicht erst ab Ende 2012. In dieser Zeit gingen in den betroffenen Gemeinden Baugesuche für mehr als 13'000 Wohnungen ein.

Dabei handelt es sich nicht nur um Zweitwohnungen. Die CS-Experten gehen aber davon aus, dass rund 6000 Wohnungen aufgrund von Einsprachen nicht mehr erstellt werden. Am stärksten ist der Kanton Wallis mit schätzungsweise 3900 Wohnungen betroffen, gefolgt von Graubünden (800 Wohnungen), Waadt (500) sowie Bern (400).

SDA/ajk

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