Jetzt: Beratungshotline zum MietrechtWer bezahlt die höheren Energiepreise?
Wegen des Ukraine-Kriegs steigen die Kosten für die Energie. Muss die Vermieterin oder der Mieter dafür aufkommen? Unsere Experten beantworten von 16 bis um 19 Uhr kostenlos Ihre Fragen.
Das Mietrecht hat seine Tücken. Beispielsweise geben die Nebenkosten wiederholt Anlass zu unliebsamen Überraschungen. Es geht dabei um Kosten, die neben der Miete beim Gebrauch der Wohnung oder des Hauses anfallen, also etwa Heiz- und Warmwasserkosten, Wasser und Abwasser, Hauswart, Strom oder Telecomanschlüsse.
Die stark gestiegenen Öl- und Gaspreise aufgrund des Krieges in der Ukraine dürften wuchtig durchschlagen auf die kommenden Nebenkostenabrechnungen. Inwieweit können die Vermieter diese von den Mieterinnen einfordern?
Pauschalen oder Akontozahlungen
Das hängt davon ab, welche Art von Nebenkostenbegleichung man vereinbart hat. So können sie als Pauschalen oder Akontozahlungen mit nachträglicher Abrechnung aufgrund der tatsächlichen Kosten vereinbart werden. Möglich ist auch eine direkte Bezahlung der entsprechenden Rechnungen durch den Mieter. Eine klare Regelung der Nebenkosten im Mietvertrag ist zwingend.
Die Berner Anwältin Pascale Jäggi von Bracher und Partner sagt: «Nebenkosten werden grundsätzlich nur dann abgerechnet, wenn Akontobeiträge vereinbart sind. Bei einer pauschalen Erhebung der Nebenkosten wird prinzipiell nicht abgerechnet und damit nicht auf die tatsächlich entstandenen Kosten abgestellt.» Wurden im Mietvertrag Nebenkostenpauschalen vereinbart, kann der Vermieter somit die bereits angefallenen, höheren Nebenkosten nicht auf den Mieter abwälzen.
In Bezug auf künftige Nebenkosten muss der Vermieter vorab die vertraglich vereinbarte Nebenkostenpauschale erhöhen. Es handelt sich hierbei um eine einseitige Vertragsänderung durch den Vermieter gemäss Obligationenrecht (Art. 269d). Eine solche ist nur zulässig, wenn diese dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet wird.
Ohne Anfechtung vonseiten des Mieters gilt diese Erhöhung dann ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin, bei Wohnräumen ist dies somit in der Regel nach Ablauf einer dreimonatigen Frist. Wurden gemäss Mietvertrag hingegen Akontobeiträge vereinbart und übersteigen die effektiven Nebenkosten, ist es zulässig, vom Mieter Nachzahlungen zu verlangen.
Sollen Nebenkosten durch den Mieter bezahlt werden, so sind diese einzeln aufzuführen: Warmwasser, Wasserverbrauch, Heizung, Strom, Kabelfernsehen, Hauswart – all diese Punkte müssen im Vertrag separat aufgeführt werden. Sind sie es nicht, so ist der Mieter nicht verpflichtet, sie zu bezahlen.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben. Das kann zum Beispiel auch Treppenhausreinigung, Gartenpflege, die Kosten für die Schneeräumung, Liftbetriebskosten oder den Wasserverbrauch der Waschmaschine umfassen.
Nicht nebenkostenfähig sind die Kosten für die Reparatur und Erneuerung von Anlagen wie Waschmaschine oder Tumbler, ebenso wenig deren Verzinsung und Abschreibung. Auch die Versicherungsprämien der Gebäudeversicherung sowie die Grundsteuern trägt der Vermieter.
Der Mieterinnen- und Mieterverband warnt, wegen der steigenden Gas- und Ölpreise drohten den Mietenden Mehrkosten bis zu 1200 Franken im Jahr. Das werde für Haushalte mit tiefen Einkommen zunehmend zum Problem. Es sei deshalb notwendig, dass die Hauseigentümer rasch auf erneuerbare Energieträger umstiegen und Bund und Kantone den Umstieg durch Fördergelder unterstützten. Der Verband ruft aber auch dazu auf, Energie zu sparen. Mit jedem Grad weniger Heizen könnten ungefähr 6 Prozent des Öl- oder Gasbedarfs eingespart werden.
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