Was es bedeutet, die Ferienwohnung an Fremde zu vermieten

Die Familie Suter besitzt seit 26 Jahren eine Ferienwohnung in Silvaplana. Jetzt weiss sie: Entweder sie bezahlt die neue Sondersteuer, oder sie vermietet ihre Wohnung. Was also?

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Felix Schindler@f_schindler

Als frisch vermähltes Ehepaar reisten Bruno Suter und seine Frau nach Silvaplana. Sie kamen wieder, Jahr für Jahr, ihre Kinder lernten auf den Engadiner Bergen das Skifahren. Nach 20 Jahren fühlten sich die Suters in Silvaplana so verwurzelt, dass sie mit ihrem Ersparten eine kleine 3-Zimmer-Wohnung kauften. Das war im Jahr 1988.

Heute, 26 Jahre später, ist die Wohnung das zweite Zuhause des pensionierten Ehepaars. Und Bruno Suter steht vor der Frage, ob er seine Wohnung künftig an völlig Fremde vermieten soll oder die neue Zweitwohnungssteuer bezahlen soll, die die Gemeinde Silvaplana erlassen hat. Diese wird künftig 2 Promille des Vermögenssteuerwertes der Wohnung betragen und ist laut einem gestern Mittwoch publizierten Urteil zulässig. Wie viel die neue Lenkungssteuer Suter dereinst kosten wird und was er genau tun muss, um davon befreit zu werden, ist noch unklar. Doch Suter rechnet mit 1000 bis 1500 Franken.

Wenig Platz für Privates

Trotzdem ist klar: Private Ferienwohnungen lassen sich nicht ohne weiteres vermieten. Zunächst sollen sie auf Kosten des Eigentümers renoviert und adäquat eingerichtet werden. Die touristisch bewirtschaftete Wohnung braucht abschliessbare Schränke, um private Gegenstände wegzusperren. Familienfotos haben keinen Platz mehr an den Wänden, selbst lange haltbare Lebensmittel müssen nach den eigenen Ferien aus der Küche verschwinden. Und schliesslich haben auch Kunst, Antiquitäten, Erbstücke oder Wertgegenstände in einer solchen Ferienwohnung keinen Platz.

Dann müssen Zweitwohnungsbesitzer an jemanden wie Roberto Clavadätscher gelangen. Clavadätschers Firma Loga Immobilien vermietet Zweitwohnungen von Privaten an Touristen – sofern die Wohnung und ihre Ausstattung auch dem Standard entsprechen, den die Feriengäste fordern. Ist der Vertrag mit dem Besitzer abgeschlossen, wird die Wohnung inventarisiert, von einem Profi gründlich gereinigt und auf den gängigen Onlineplattformen ausgeschrieben. Für eine 3-Zimmer-Wohnung kann er, je nach Saison, zwischen 970 und 2400 Franken verlangen.

Die eigene Ferienwohnung mieten

Meldet sich ein Interessent und kommt es zum Abschluss, werden die Betten mit einer Hotelbettwäsche bezogen und der Feriengast holt die Schlüssel in Clavadätschers Büro ab. Nach den Ferien wird die Wohnung auf Kosten des Mieters gereinigt, und die Putzfrau überprüft das Inventar. Der Eigentümer bezahlt Clavadätscher dafür 22,7 Prozent des Mietertrags und die Nebenkosten. Die Mieterträge sind als Einkommen zu versteuern, die Gemeinde verlangt heute zudem 300 Franken pro Jahr für jedes Bett, das an Touristen vermietet wird.

Um von der Steuer befreit zu werden, so ist es vorgesehen, müssen alle Zweitwohnungsbesitzer ihre Wohnungen über ein Reservierungssystem wie dasjenige von Clavadätscher anbieten. Wenn jemand seine Wohnung während der Hochsaison selber nutzen möchte, wird er sie voraussichtlich wie jeder andere auch bei Clavadätscher buchen müssen. Dieses Vorgehen schlägt die Gemeinde Silvaplana vor, das Bundesgericht schreibt in seinem Urteil, dass dies «als zumutbar erscheint». Ein Spontanurlaub in der eigenen Wohnung, wenn die Prognosen gutes Wetter vorhersagen, wäre kaum mehr möglich. Dass sich Zweitwohnungsbesitzer für ihre eigene Ferienwohnung selbst Miete bezahlen, dem Vermittler dafür eine Provision entrichten und dem Staat mehr Einkommenssteuer abliefern müssten, zählt zu den meistgenannten Befürchtungen unter Betroffenen, mit denen DerBund.ch/Newsnet gesprochen hat.

Auslastung nur in einer Woche bei 100 Prozent

Der Zweck der Steuer ist, kalte Betten zu wärmen. Doch selbst das Bundesgericht lässt offen, ob der gewünschte Effekt tatsächlich zu erwarten ist. Für Bruno Suter bestehen keine Zweifel, dass die touristische Bewirtschaftung seiner Wohnung viel Aufwand und eine grosse Einschränkung bedeuten würde. Ob es das wert ist, um 1000 Franken zu sparen?

Daran zweifelt auch Doris Römer. Sie besitzt mit ihrem Ehemann ebenfalls eine 3-Zimmer-Wohnung in Silvaplana. Seit die Zweitwohnungssteuer zur Diskussion steht, führt sie eine Statistik über die verfügbaren Ferienwohnungen im Engadin. Seit vier Jahren erfasst sie während der Hochsaison jeden Donnerstag, wie viele Wohnungen auf der grössten Onlineplattform angeboten werden. Laut Römers Statistiken werden in Silvaplana heute rund 300 Wohnungen vermietet – nur während einer einzigen Woche sind sie alle ausgebucht. Im Schnitt beträgt die Auslastung in der Wintersaison 59 Prozent, in der Sommersaison 47. In der Zwischensaison erhebt sie keine Daten, denn dann ist im Oberengadin so gut wie alles geschlossen. Römer glaubt, dass Preise und Auslastung einbrechen würden, wenn plötzlich alle 1500 Zweitwohnungsbesitzer ihre Liegenschaften zur Vermietung anbieten würden.

Bundesgericht erwartet eine Erhöhung der Nachfrage

Aus dem Angebot der Buchungsplattformen auf ein Überangebot zu schliessen, ist laut dem Bundesgericht nicht zulässig. «Es ist ebenso möglich, dass im betreffenden Zeitraum beispielsweise die mehrheitlich gewünschte Wohnungsgrösse nicht zur Verfügung stand, dass die noch freien Wohnungen nicht den heutigen Komfortansprüchen genügen oder dass die verlangten Preise zu hoch waren», so das Urteil. Eine Vergrösserung oder eine Diversifizierung des Angebots würde diesen Problemen entgegenwirken und zu einer Erhöhung der Gesamtnachfrage führen. Die Frage ist, zu welchem Preis.

DerBund.ch/Newsnet

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