Beispiele zum Eigenmietwert – wer von einer Abschaffung profitiert

Sie sind 40, haben eine Familie und ein Eigenheim in der Agglo – diesen und weitere Fälle hat DerBund.ch/Newsnet durchgerechnet.

Jetzt beginnt das grosse Rechnen: Hier werden Immo-Pläne bei einer Wohnungsbesichtigung gezeigt.

Jetzt beginnt das grosse Rechnen: Hier werden Immo-Pläne bei einer Wohnungsbesichtigung gezeigt.

(Bild: Keystone)

Luca De Carli@tagesanzeiger

Der politische Rückhalt für den Systemwechsel ist stark. Nach der Wirtschaftskommission des Ständerats hat nun auch die Schwesterkommission des Nationalrats einen Vorstoss zur Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen – einstimmig. Noch ist aber völlig unklar, wie genau die Abschaffung umgesetzt werden soll. Die entscheidende Detailarbeit im Parlament beginnt erst. Entsprechend gross ist das Risiko, dass das Projekt abstürzt.

Voraussichtlich würde der Systemwechsel nur für den Hauptwohnsitz gelten und nicht für Zweitwohnungen. Im Vorstoss heisst es zudem wörtlich, dass der Systemwechsel «haushaltsneutral» sein soll – also zu keinen Steuerausfällen führen darf. Das bedeutet, dass mit dem Eigenmietwert auch der Abzug für die Hypothekarzinsen gestrichen würde. Sowie wohl auch die meisten anderen Abzüge, die Eigenheimbesitzer heute machen können – insbesondere die Abzüge für Unterhaltsarbeiten.

Je nach Situation der Eigenheimbesitzer hätte eine Abschaffung des Eigenmietwerts sehr unterschiedliche Folgen. DerBund.ch/Newsnet hat deshalb Adrian Wenger, Hypothekarberater beim VZ Vermögenszentrum, gebeten, die Folgen an einem typischen Beispiel durchzurechnen.

Die Immobilie: Ein Einfamilienhaus in Dübendorf, Agglomeration Zürich. Der Wert des Hauses beträgt 1,75 Millionen Franken, der Eigenmietwert 42'000 Franken. Hier gilt es zu beachten, dass sich die Besteuerung des Eigenmietwerts innerhalb der Schweiz stark unterscheidet. Ein Beispiel aus dem Kanton Zürich ist deshalb nicht 1:1 auf andere Kantone übertragbar.


Variante 1: Eine junge Familie, Vater und Mutter sind 40 Jahre alt. Sie haben das Haus erst kürzlich erworben. Es ist mit einer hohen Hypothek von 1,4 Millionen Franken belastet, der Zinssatz beträgt heute 1,5 Prozent. Die Familie macht nur das Nötigste für den Unterhalt des neuen Hauses.

Bleibt das Zinsniveau tief, zahlt diese Familie nach Abschaffung des Eigenmietwertes rund 4200 Franken weniger Steuern. Fallen Eigenmietwert und alle Abzüge weg, versteuert die Familie ein Einkommen von 200'000 Franken. Die Differenz kommt deshalb zustande, weil im heutigen System der Eigenmietwert das steuerbare Einkommen auf 212'600 Franken erhöht. Die Differenz zwischen dem Eigenmietwert (42'000 Franken) und allen Abzügen (Pauschalabzug für Unterhalt, Schuldzinsen) beträgt 12'600 Franken.

Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren stark an (in unserem Beispiel sind es 4 statt 1,5 Prozent), ändert sich die Situation. Die Familie zahlt nach Abschaffung des Eigenmietwerts rund 7500 Franken mehr Steuern. Der Grund: Die Schuldzinsen (56'000 Franken) übersteigen bei einem hohen Zinsniveau den Eigenmietwert. Im alten System mit Eigenmietwert und allen Abzügen verringert sich das steuerbare Einkommen auf 177'600 Franken.

Die detaillierte Tabelle zu diesem Beispiel finden Sie hier.


Variante 2: Ein älteres Ehepaar, bereits pensioniert. Es besitzt das Haus seit 25 Jahren. Die Hypothek ist zu einem grossen Teil abbezahlt. Die Restschuld beträgt noch 400'000 Franken. Das Paar macht nur noch das Nötigste für den Unterhalt des Hauses.

Bleibt das Zinsniveau tief, zahlt das Rentnerpaar nach Abschaffung des Eigenmietwertes rund 5200 Franken weniger Steuern. Fallen Eigenmietwert und alle Abzüge weg, versteuert das Rentnerpaar ein Einkommen von 70'000 Franken. Die Differenz kommt deshalb zustande, weil der Eigenmietwert im heutigen System das steuerbare Einkommen auf 97'600 Franken erhöht. Die Differenz zwischen dem Eigenmietwert (42'000 Franken) und allen Abzügen (Pauschalabzug für Unterhalt, Schuldzinsen) beträgt 27'600 Franken.

Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren stark an (in unserem Beispiel sind es 4 statt 1,5 Prozent), ändert sich die Situation für das Rentnerpaar kaum. Es zahlt nach Abschaffung des Eigenmietwerts rund 3200 Franken weniger Steuern. Der Grund: Die Schuldzinsen (16'000 Franken) bleiben auch bei einem hohen Zinsniveau tiefer als der Eigenmietwert. Im alten System mit Eigenmietwert und allen Abzügen wäre das steuerbare Einkommen mit 87'600 weiterhin höher als nach dem Systemwechsel (70'000 Franken).

Die detaillierte Tabelle zu diesem Beispiel finden Sie hier.


Variante 3: Ein Paar im mittleren Alter, sie und er sind 55 Jahre alt, die Kinder bereits Teenager. Das Paar besitzt das Haus seit 15 Jahren. Die Hypothek ist inzwischen zur Hälfte abbezahlt, die Restschuld beträgt noch 700'000 Franken. Das Paar plant in den nächsten Jahren jedoch grössere Unterhaltsarbeiten am Haus.

Bleibt das Zinsniveau tief, zahlt das Paar nach Abschaffung des Eigenmietwertes rund 23'700 Franken mehr Steuern. Die Differenz kommt deshalb zustande, weil mit dem Eigenmietwert voraussichtlich auch alle Abzüge abgeschafft würden. In diesem Beispiel tätigt das Paar in einem Jahr Investitionen in den Unterhalt von 150'000 Franken. Durch den Systemwechsel erhöht sich das steuerbare Einkommen des Paares von 31'500 Franken auf 150'000 Franken. Es handelt sich dabei jedoch um einen einmaligen Effekt. Das Paar wird nicht jedes Jahr so viel in sein Haus investieren.

Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren stark an (in unserem Beispiel sind es 4 statt 1,5 Prozent), ändert sich die Situation für das Paar kaum. Es zahlt nach Abschaffung des Eigenmietwerts rund 24'800 Franken mehr Steuern. Auch bei steigenden Zinsen fällt hier bei einem Systemwechsel vor allem die Abschaffung der Unterhaltsabzüge ins Gewicht.

Die detaillierte Tabelle zu diesem Beispiel finden Sie hier.


Fazit: Bleiben die Zinsen auf tiefem Niveau, profitierten die meisten Eigenheimbesitzer von der Abschaffung des Eigenmietwertes, sagt Hypothekenspezialist Adrian Wenger. Ausser wenn sie viel in den Unterhalt investieren. Steigen die Zinsen, ändert sich das Bild: Zu den Verlierern würden neu auch Eigenheimbesitzer mit hohen Hypothekarschulden gehören.

Die Tabelle mit allen Beispielen finden Sie hier.

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