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Vage Abmachungen können teuer werden

Schlaflose Nächte wegen eines Umbaus? Das muss nicht sein, wenn man mit Handwerkern einen klaren und detaillierten Vertrag abschliesst.

Hauseigentümer Thomas M. wollte eine Garage an sein Einfamilienhaus anbauen lassen. Ein befreundeter Bauunternehmer stellte ihm für diese Arbeit eine Offerte über 200'000 Franken aus. Thomas M. gab telefonisch grünes Licht.

Die überraschende Wendung in der Geschichte ist schnell erzählt: Der Unternehmer kam zum Schluss, dass alles etwas mehr kostet. Den Boden musste er mit teurerem Material ausführen, die Anschlussarbeiten zwischen Garage und Haus wurden komplizierter und dauerten länger. Die Tatsache, dass Thomas M. den Auftrag bloss mündlich erteilt hatte, versetzt ihn in eine schlechte Position.

Der Zürcher Bauherrenberater Bernhard Lauper von der Firma Immopro meint dazu: «Eine Beauftragung von Bau- und Umbauarbeiten ohne klare vertragliche Grundlage ist ein grober Fehler.» Nach seiner Erfahrung bescheren vage Abmachungen gerade privaten Bauherren immer wieder Ärger. Meist kommt dann noch das Dilemma dazu, dass die Streitsumme eben doch nicht von einer Dimension ist, die den Beizug eines Anwalts, das Einholen von Expertisen und Abklärungen rechtfertigen würden.

Fest- oder Zirka-Preis?

Angesichts des in den letzten Jahren stark ausgelasteten Baugewerbes sind höhere Preise keine Seltenheit. Um nicht im Nachhinein um die Kosten feilschen zu müssen, muss man im Voraus klare Verhältnisse schaffen.

Das Obligationenrecht sieht beim Preis zwei Varianten vor (OR Artikel 373 und 374): zum einen die «feste Übernahme», also gewissermassen ein Festpreis. Der Unternehmer ist damit verpflichtet, das Bauwerk exakt zum fixierten Preis abzuliefern. Nur triftige Gründe, die laut Gesetz nicht vorhersehbar waren, berechtigen zu einem höheren Preis.

Wenn aber der Preis im Voraus überhaupt nicht oder nur vage vereinbart war, kommt die zweite Variante zum Tragen: Der Unternehmer verrechnet die Arbeit nach seinem effektiven Aufwand an Material und Stunden.

Fazit: Wer wirklich das Maximum an Kostensicherheit will, muss die bestellte Arbeit bzw. die Leistungen präzis in einem Vertrag definieren und ebenfalls schriftlich festhalten, dass ein fester Preis gilt und alles inklusive ist - Wegkosten, Arbeit, Material, Mehrwertsteuer etc. Denkbar ist auch ein Zusatz, dass allfällige Mehrkosten vorgängig bewilligt werden müssen.

Weiter empfiehlt Berater Lauper: «Auch kleine Aufträge sind nicht telefonisch, sondern nach einer Besichtigung durch den Unternehmer vor Ort und schriftlich zu erteilen.» Dabei kann sich der Handwerker ein Bild von der Lage und von besonderen Schwierigkeiten machen.

In der Praxis sind viele weitere Varianten anzutreffen: In der Branche sind teilweise auch Einheitspreise üblich; d. h. der Preis richtet sich nach bestimmten Mengen, zum Beispiel wie viele Kubikmeter Beton verbaut werden.

Eine ebenfalls gebräuchliche Art der Abrechnung sind «Preise in Regie». Dabei wird nach Aufwand an Zeit, Material und Maschinen abgerechnet. Der Regietarif ist natürlich mit grosser Kostenunsicherheit behaftet und sollte nur zur Anwendung kommen, wenn der Auftraggeber dem Unternehmer ein grosses Vertrauen entgegenbringt. Der Regietarif kann sinnvoll sein, wenn auch ein seriöser Unternehmer im Voraus schlecht schätzen kann, wie gross sein Aufwand sein wird - etwa bei kleineren Reparaturarbeiten.

Um die Kosten dennoch möglichst unter Kontrolle zu halten, kann der Besteller sowohl bei Einheits- als auch bei Regiepreisen ein Kostendach festlegen. Damit ist der Unternehmer auch gehalten, die Arbeit gut zu organisieren und tüchtige Leute einzusetzen, damit der vorgegebene Kostenrahmen eingehalten wird.

Klarer Leistungskatalog vonnöten

Sofern die bestellten Leistungen in einer Offerte oder in einem Vertrag detailliert genug umschrieben sind, hat der Besteller auch die Möglichkeit, den Auftrag auf dieser Grundlage zu bestätigen und einen Pauschalpreis zu vereinbaren. Doch auch hier gilt die Einschränkung, dass dies nur bei einem detaillierten und klaren Leistungskatalog funktioniert. Wenn aber ein Hauseigentümer zum Beispiel einen 100-jährigen Dachstuhl zum Pauschalpreis von 100'000 Franken sanieren lässt, kann dies heikel sein. Unvorhergesehenen Mehrkosten sind dabei Tür und Tor geöffnet. Zusätzliche oder andere Arbeiten berechtigen zu Mehrkosten. Im Übrigen hat der Besteller meist kaum eine Garantie, dass die in der Offerte aufgeführten Leitungen vollständig sind.

Leistung muss klipp und klar sein

Selbst bei kleineren Aufträgen besteht ein Risiko von zu vagen Leistungsvereinbarungen: Wenn es bloss heisst «Wohnung streichen» oder «Badzimmer renovieren», können sich im Nachhinein immer noch Streitpunkte ergeben. Etwa was die Verrechnung von Wegkosten, Material, Vorbereitungs- und Abdeckarbeiten, Abtransport und Entsorgung von Bauschutt betrifft.

Und weil beim Bauen auch immer wieder Fehler passieren und Mängel auftreten können, muss der Bauherr zudem darauf achten, dass er seine diesbezüglichen Rechte wahren kann. Hilfreich ist es, wenn die Vertragspartner vereinbaren, dass die Norm SIA 118 gilt. Diese Norm regelt Bauarbeiten präziser als die Bestimmungen im Obligationenrecht und bringt teilweise eine Besserstellung des Bauherrn.

Aus Sicht des Bestellers kommt es auch darauf an, notfalls noch ein Druckmittel in der Hand zu haben, falls die Mängelbehebung nur schleppend verläuft. Patrick Zadrazil, Jurist beim Schweizerischen Hauseigentümerverband, meint dazu: «Bei Werkverträgen mit Handwerkern sind meist keine Vorauszahlungen üblich. Also sollte man die Rechnung erst zahlen, wenn allfällige Mängel behoben sind.»

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