Gewinnorientierte Firmen drängen auf die gemeinnützige Bauwiese

Traditionelle Genossenschafter fürchten, dass Generalunternehmen das Ziel der Wohninitiative untergraben.

Beim Burgernziel machte eine Mietergenossenschaft das Rennen für den gemeinnützigen Teil. Bauen wird aber voraussichtlich Losinger Marazzi.

Beim Burgernziel machte eine Mietergenossenschaft das Rennen für den gemeinnützigen Teil. Bauen wird aber voraussichtlich Losinger Marazzi. Bild: Franziska Rothenbühler

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Viererfeld, Warmbächli, Mutachstrasse, Reichenbachstrasse, Burgernziel: Bei allen grossen Bauprojekten, die sich in der Stadt Bern in Planung befinden, werden Wohnbaugenossenschaften zumindest teilweise zum Zuge kommen. Eine Trendwende ist nicht in Sicht – und auch nicht gewollt.

Die Stadtberner Stimmberechtigten haben mit der Annahme der Wohninitiative im Mai 2014 ein klares Statement zum genossenschaftlichen Wohnungsbau abgegeben. Die Hoffnung: Genossenschaftswohnungen sind zumindest mittelfristig günstiger, da sie sich an strengere Vorschriften halten müssen und generell nicht auf Profitmaximierung ausgerichtet sind.

Konventionelle Baufirmen aus dem Raum Bern stellt diese Entwicklung vor Probleme. Sie können an diesen Ausschreibungen nicht partizipieren oder müssen mit gemeinnützigen Bauträgern zusammenarbeiten. Wobei Letztere aufgrund ihrer überschaubaren Anzahl über eine gute Verhandlungsposition verfügen.

Nun zeigt sich, dass Generalunternehmungen (GU) eine neue Strategie entwickeln, um diesen Herausforderungen zu begegnen: Sie gründen selber Genossenschaften. So bestätigen die Generalunternehmungen Frutiger und Losinger Marazzi gegenüber dem «Bund», dass sie beabsichtigen, solch gemeinnützige Immobiliengefässe zu gründen.

Keine genossenschaftliche Seele

Es ist eine Nachricht, die bei alteingesessenen Genossenschaftern nicht gut ankommt. «Es gibt auch eine ideelle Gemeinnützigkeit – diese sehe ich bei Generalunternehmungen nicht», sagt etwa Tilman Rösler, Architekt und GB-Vertreter in der Betriebskommission des Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik der Stadt Bern. Die Befürchtung bestehe, so Rösler weiter, dass damit der Volkswille nach günstigen Wohnungen ausgehöhlt werde, wie er sich in der Annahme der Wohninitiative manifestiere.

Ähnlich tönt es bei Günther Ketterer, dem Verwaltungsratspräsidenten der gemeinnützigen Aktiengesellschaft NPG: AG für nachhaltiges Bauen: Gemeinnützige Bauträger versuchten, so günstig und qualitativ hochwertig wie möglich zu bauen. «Bei GU steht fast immer der Profit im Vordergrund.»

Das Problem sei, dass die gesetzlichen Richtlinien für Gemeinnützigkeit es ermöglichten, «satte Gewinne» zu erwirtschaften, sagt Rösler. So könnten gemeinnützige Gesellschaften eine Eigenkapitalrendite von bis zu sechs Prozent erzielen. «Die Vorschriften sind veraltet und müssen revidiert werden», konstatiert Rösler.

Auch Ketterer weiss, dass man mit Genossenschaften Geld verdienen kann. Allerdings sieht er das Problem vor allem beim Bau und nicht beim Betrieb der Wohnungen. Dort bestehe viel Spielraum für Tricksereien. «GU könnten sich etwa selber hohe Rechnungen stellen und eigene Darlehen nicht zum günstigsten Preis verrechnen», sagt Ketterer. Von gesetzlichen Änderungen erwartet er aber nicht viel, Grossunternehmen fänden immer Umgehungsmöglichkeiten, sagt er. «Und die Zeche zahlen am Schluss die Bewohner in Form höherer Mieten.»

Verband ist optimistisch

Jürg Sollberger, Präsident des Regionalverbandes von Genossenschaften Schweiz, betrachtet die neuen Akteure auf der gemeinnützigen Bauwiese mit mehr Gelassenheit: «Gemeinnützige Ableger von GU können mithelfen, den gewünschten Anteil an preisgünstigen Wohnungen zu realisieren.» Um Tricksereien zu verhindern, hofft er auf die Umsetzung der Wohninitiative (siehe Box). «Es braucht vor allem eine Definition der Kostenmiete, mit der Genossenschaften langfristig arbeiten können und die trotzdem keinen Spielraum für eine Aushöhlung des Volkswillens zulässt.» Er sei aber optimistisch, dass eine gute Lösung gefunden werde.

Mit Blick auf gemeinnützige Ableger von GU stelle sich für ihn hauptsächlich die Frage nach dem Umgang mit den Mietern. Viele der bestehenden Genossenschaften rechneten integrativem, gemeinschaftlichem und partizipativem Wohnen sowie einem Engagement für innovative Wohnformen eine hohe Bedeutung zu, sagt er. «GU-Genossenschaften müssen in diesem Bereich den Tatbeweis aber erst noch erbringen.»

Frutiger: Rendite ist «interessant»

Die GU ihrerseits verhehlen nicht, dass beim Geschäft mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau auch der Profit eine Rolle spielt. Der vom Bundesrat festgesetzte Mindestzinssatz der beruflichen Vorsorge betrage heute 1,25 Prozent, sagt etwa Frutiger-Verwaltungsrat Thomas Frutiger. «Vor diesem Hintergrund sind 6 Prozent Eigenkapitalrendite interessant.»

Ihre Pläne, im gemeinnützigen Wohnungsbau verstärkt aktiv zu werden, begründen sie aber vorwiegend mit einem Engagement für «erschwinglichen Wohnraum» und dem Wahrnehmen einer «Verantwortung für die Gesellschaft», wie es Frutiger ausdrückt. «Die Frutiger AG fördert seit Jahrzehnten erschwinglichen Wohnraum für alle.» So habe man in den 1950er- und 1960er-Jahren Wohnungen für die eigenen Bauarbeiter errichtet und zu vorteilhaften Konditionen vermietet.

Offen ist, inwiefern gemeinnützige GU-Ableger den traditionellen Genossenschaften den Rang ablaufen. Bei der Ausschreibung zur Überbauung Burgernziel forderte Immobilien Stadt Bern (ISB), dass gemeinnützige mit konventionellen Investoren Teams bildeten und gemeinsame Eingaben machten.

In Genossenschaftskreisen weckte das die Befürchtung, dass dadurch GU-Ableger bevorteilt seien. Den Zuschlag haben nun aber eine kleine Mietergenossenschaft und die Gebäudeversicherung Bern erhalten. Allerdings: Die beiden Gesellschaften arbeiten mit Losinger Marazzi zusammen, welche voraussichtlich auch den Bauauftrag erhalten wird.

Losinger will Zusammenarbeit

Alec von Graffenried, Direktor bei Losinger Marazzi, betont, dass das Modell der Zusammenarbeit mit bestehenden Genossenschaften für Losinger Marazzi auch in Zukunft Priorität habe. Ausnahmen wären etwa, wenn das Interesse bestehender Genossenschaften gering sei oder ein besonderer Quartierbezug geschaffen werden soll. «Bei der Überbauung Gaswerkwerkareal beabsichtigen wir, eine eigene, besonders innovative Genossenschaft zu gründen, vergleichbar mit der Kalkbreite in Zürich.» (Der Bund)

Erstellt: 16.07.2016, 08:09 Uhr

Wohninitiative

Behörden müssen klären, was «preisgünstig» genau bedeutet

Die Stadtberner Stimmberechtigten haben am 8. Mai 2014 die Wohninitiative angenommen. Heute, mehr als zwei Jahre später, lässt die Umsetzung nach wie vor auf sich warten.

Noch immer ist etwa eine Beschwerde des Hauseigentümerverbands hängig. Die Stadt rechnet bis Ende Jahr mit dem Entscheid des Kantons. Daneben gibt es aber noch weitere Baustellen. So existiert nach wie vor keine schweizweit einheitliche Definition einer Kostenmiete.

Die Schwierigkeit besteht im Finden einer Definition, welche den gemeinnützigen Bauträgern genug Spielraum für Rückstellungen lässt, aber dennoch keine Aushöhlung des Volkswillens erlaubt. Noch ungeklärt ist auch die Frage nach der Preisgünstigkeit.

Gemäss dem Wortlaut der Initiative muss bei grossen Bauprojekten ein Drittel der Fläche preisgünstig oder gemeinnützig bebaut werden. Bedeutet dies, dass gemeinnützige Bauträger sich gar nicht an den Anlagekostenlimiten des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) orientieren müssen, welche die Preisgünstigkeit definieren?

Gerade gemeinnützige Ableger von Generalunternehmungen erhielten in diesem Fall grossen Spielraum. «Das wäre sicher nicht im Sinn der Initianten», sagt Jürg Sollberger vom Regionalverband der Genossenschaften dazu. (chl)

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