Ein Reglement einfach erklärt

Die Stimmberechtigten der Stadt Bern stehen am 10. Februar vor einer Herausforderung: Was steht im Reglement über die Planungsmehrwertabgabe eigentlich drin?

Die neue Siedlung Stöckacker-Süd ist ein Beispiel für eine Aufzonung. Der Mehrwert wurde auf 2,9 Millionen Franken festgelegt.

Die neue Siedlung Stöckacker-Süd ist ein Beispiel für eine Aufzonung. Der Mehrwert wurde auf 2,9 Millionen Franken festgelegt. Bild: Nicole Philipp

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Es führt kein Weg an der schweren Kost vorbei. Was bedeutet planungsbedingter Mehrwert überhaupt?
Wenn zum Beispiel Kulturland zu Bauland wird, so erhält es auf einen Schlag – ohne das Zutun der Grundeigentümer – einen viel höheren Wert. Diese Wertsteigerung wird manchmal mit einem Lottogewinn verglichen. Ein Teil des Mehrwerts wird in zahlreichen Gemeinden des Kantons schon seit längerer Zeit eingezogen und für öffentliche Zwecke, zum Beispiel im Bereich der Infrastruktur, verwendet. Auf nationaler Ebene schreibt das Raumplanungsgesetz seit Mai 2014 vor, dass erhebliche Mehrwerte angemessen auszugleichen oder abzuschöpfen seien. Dadurch gilt für die Gemeinden also nun eine Pflicht für eine Mehrwertabgabe.

Warum braucht es dafür ein Reglement?
Die Stadt Bern hat Mehrwerte schon bisher abgeschöpft, und zwar zu 40 Prozent. Wenn die Abgabe mehr als 20 Prozent des Mehrwerts betragen soll, muss die Gemeinde neu dazu ein Reglement verabschieden. Das kantonale Baugesetz schreibt Folgendes vor: Bei Einzonungen gilt ein Rahmen von 20 bis 50 Prozent, bei Um- und Aufzonungen ein solcher von 20 bis 40 Prozent. Die Stadt Bern will die maximal möglichen Sätze von 50 respektive 40 Prozent im Reglement verankern. Nach den kantonalen Vorgaben gilt eine Freigrenze von 20'000 Franken.

Was versteht man unter den Begriffen Einzonung, Umzonung und Aufzonung?
Bei einer Einzonung wird Land zur Bebauung freigegeben. Das ist in der Stadt Bern eher selten der Fall, das grösste Projekt in diesem Bereich ist die Überbauung Viererfeld/Mittelfeld. Bei einer Umzonung wird Land in einer Bauzone in eine andere Zonenart überführt. Das bietet rentablere Nutzungsmöglichkeiten, etwa wenn Industrieland neu zu einer Wohnzone wird. Ein Beispiel für eine Umzonung in Bern ist das Projekt auf dem Gaswerkareal. Eine Aufzonung bedeutet, dass die Nutzungsmöglichkeiten in einer Wohnzone erhöht oder erweitert werden, zum Beispiel dadurch, dass ein Stockwerk mehr möglich wird. Eine Aufzonung ermöglichte den Abriss der bestehenden Bausubstanz und die verdichtete Überbauung Stöckacker-Süd.

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Gegen das Reglement ist das konstruktive Referendum ergriffen worden. Warum?
SVP, FDP, BDP und CVP sowie Jungfreisinnige und die Junge SVP wollen mit einem Volksvorschlag eine Änderung einbauen, um das Reglement zu «entschärfen». Konkret schlagen sie vor, bei Um- und Aufzonungen eine Freigrenze von 150'000 Franken anzuwenden. Damit liessen sich höhere Mieten vermeiden und Grünflächen erhalten, sagen die Parteien. Konkret geht es um einen Anreiz für die Eigentümer, mögliche Umbauten, die eine höhere Nutzung bringen, an die Hand zu nehmen. Ein rot-grünes Komitee, zu dem auch die EVP gehört, kämpft für die Variante ohne Freigrenze und spricht von Privilegien und Geschenken für Immobilienbesitzer. Die GLP vertritt ein doppeltes Ja, gibt aber der Stadtratsvorlage in der Stichfrage den Vorzug.

Wie funktioniert eine Freigrenze?
Das kantonale Baugesetz sieht vor, bei einer Einzonung, bei welcher der Mehrwert weniger als 20'000 Franken beträgt, keine Abgabe zu erheben. Bei solchen Bagatellfällen ist es nicht sinnvoll, die Bürokratie in Gang zu setzen. Eine Freigrenze bei Um- und Aufzonungen von 150'000 bedeutet, dass bis zu dieser Summe keine Abgabe geschuldet wird. Bei einem Mehrwert von 200'000 Franken wären dann aber die vollen 40 Prozent (80'000 Franken) zu entrichten.

Andere Gemeinden wie Köniz oder Bolligen haben keine Freigrenze, sondern einen Freibetrag eingeführt. Was ist der Unterschied?
Ein Freibetrag funktioniert wie ein Abzug. Nehmen wir das vorhergehende Beispiel. Beträgt der Mehrwert einer Wohnung durch eine Aufzonung 200'000 Franken und gilt ein Freibetrag von 150'000 Franken, so ist die Abgabe nur auf 50'000 Franken zu bezahlen. Sie beträgt also noch 20'000 Franken.

Erfahrungswerte, ob eine Freigrenze einen Anreiz für Investitionen auslöst, gibt es noch nicht

Warum setzen Gemeinden auf solche Instrumente, sie schmälern ja so ihre Einnahmen?
Das häufigste Argument lautet, man müsse den Eigentümern einen Anreiz oder ein «Zückerli» geben, damit sie zu Investitionen ermuntert würden. Investitionen aber bedeuten, dass das hauptsächliche Ziel der Raumplanung, nämlich die innere Verdichtung, erreicht werden kann.

Ist das tatsächlich der Fall?
Es ist schwierig, die Motive von Hausbesitzern und Wohnungseigentümern zu ergründen. Psychologisch gesehen könnte es aufgehen. Erfahrungswerte gibt es aber (noch) nicht. In Köniz liess sich durch das Instrument der Widerstand von Hausbesitzern abdämpfen.

Wann würde die Abgabe fällig?
Die kantonale Regelung im Baugesetz sieht vor, dass die Abgabe für den Mehrwert bei der Überbauung oder aber bei der Veräusserung fällig wird. Die Abgabe wird der Teuerung angepasst.

Was ist in Sachen Freibetrag und Freigrenze zulässig?
Die Signale sind nicht eindeutig: Einerseits hält der Kanton fest, dass man Freibeträge und Freigrenzen von 100'000 Franken und mehr als nicht mehr vereinbar mit übergeordnetem Recht betrachtet. Andererseits müssen die Reglemente dem Kanton gar nicht zur Genehmigung unterbreitet werden. Letztlich müsste also ein Rechtsstreit Klarheit schaffen. Derzeit handelt es sich um einen rechtlichen Graubereich, wie es die zuständige Regierungsrätin Evi Allemann (SP) formulierte. In einem Bundesgerichtsurteil, das den Kanton Tessin betrifft, heisst es, dass Mehrwerte von 100'000 Franken als erheblich einzustufen seien. Eine Freigrenze in dieser Höhe gehe darum zu weit.

Die Meinungen, ob eine hohe Freigrenze rechtlich zulässig ist, gehen weit auseinander

Welches sind die Argumente?
Auf der einen Seite heisst es: So entstehen Fälle, bei denen der Eigentümer weniger als das gesetzliche Minimum von 20 Prozent zahlen müsste. Eine solche Unterschreitung sei nicht gestattet. Befürworter eines Freibetrags oder einer Freigrenze halten dagegen: Wenn Gemeinden kein Reglement erlassen, erfolgt gar keine Abgabe auf Um- und Aufzonungen. Darum könne eine Gemeinde ihre Autonomie nutzen und auch einen Freibetrag festlegen, der die Grenze von 20 Prozent in einem Teil der Fälle unterschreite. Die Abgabe bei Um- und Aufzonungen sei ein fakultativer Bereich.

Um wie viel Geld geht es?
Die Stadt Bern nahm zwischen 2007 und 2016 pro Jahr im Schnitt 2,7 Millionen Franken ein. Die Abgabe erfolgte auf der Grundlage von Verträgen. Es kann im Einzelfall um grosse Summen gehen: Beim Viererfeld erwartet die Stadt 9,4 Millionen Franken, beim Mittelfeld 6,9 Millionen. Das Geld wird vom städtischen Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik bezahlt. Neu gehört das Geld aber nicht nur ausschliesslich der Gemeinde, die es einzieht. 10 Prozent gehen an den Kanton. Das Geld soll auch dazu dienen, Grundeigentümer zu entschädigen, deren Land ausgezont würde, also nicht mehr Bauland wäre.

Dem Volk wird am 10. Februar eine Variantenabstimmung vorgelegt. Was passiert bei einem doppelten Nein?
Die Stadt Bern dürfte keine Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen mehr verlangen. Und bei den seltenen Einzonungen nur noch eine Abgabe in der Höhe von 20 Prozent. Die Einnahmen für die Stadt würden also deutlich zurückgehen. Die Stadt könnte aber ein neues Reglement ausarbeiten.

(Der Bund)

Erstellt: 29.01.2019, 08:11 Uhr

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