Berner Gemeinden schonen Hausbesitzer

Bei der Abschöpfung von Mehrwerten nehmen Gemeinden wie Köniz, Moosseedorf und Belp grosse Rücksichten auf die Hauseigentümer.

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Man kann es auf zwei Arten formulieren. Positiv: Einige Berner Gemeinden nutzen ihre Autonomie und loten ihre Freiheiten aus. Oder negativ: Die Gemeinden verstossen gegen geltendes Recht. Beim Thema Um- und Aufzonung besteht Interpretationsspielraum, wann und in welchem Mass Planungsvorteile abgeschöpft werden. Der Planungsvorteil oder Mehrwert entsteht dadurch, dass in einer überbauten Zone neu zum Beispiel ein Stockwerk mehr erlaubt ist oder dass ein Gewerbeareal in eine Wohnzone umgewandelt wird. Der Boden ist dann mehr wert.

Bei Einzonungen von neuem Bauland müssen die Gemeinden nach den Vorgaben des kantonalen Baugesetzes Mehrwertabgaben erheben, bei Um- und Aufzonungen steht es ihnen frei. Falls sie Um- und Aufzonungen als abgabepflichtig erklären, so schreibt das Gesetz einen Rahmen von 20 bis 40 Prozent für die Abgabe vor. Eine ganze Reihe von Gemeinden hat in diesem Bereich eigene Freibeträge oder Freigrenzen beschlossen. Köniz und Moosseedorf etwa setzten den Betrag auf 150 000 Franken fest, Belp, Münchenbuchsee, Interlaken oder Ipsach auf 100 000 Franken, Bolligen auf 75 000 Franken, Münsingen auf 50 000 Franken. Das führt dazu, dass die Eigentümer weniger bezahlen müssen (siehe rechts) und den Gemeinden Einnahmen entgehen. Einige wenige Gemeinden haben sogar bewusst darauf verzichtet, bei Um- und Aufzonungen einen Teil des Mehrwerts einzuziehen.

Kanton gegen hohe Freigrenzen

Für Fürsprecher Urs Eymann, der zahlreiche bernische Gemeinden bei der Ausarbeitung der nötigen Reglemente über den Ausgleich von Planungsmehrwerten beraten hat, ist ein Freibetrag grundsätzlich sinnvoll. «So ist es möglich, die von der Raumplanung gewünschte Verdichtung nach innen zu fördern.» Laut Eymann befinden sich die Gemeinden bei Um- und Aufzonungen im fakultativen Bereich, weshalb sie bei der Ausgestaltung frei sind. Der obligatorische Bereich betrifft Neueinzonungen von Land. Bei solchen Einzonungen von Bauland besteht eine für die Gemeinden nicht veränderbare Freigrenze von 20 000 Franken; um Fälle mit unerheblichem Mehrwert auszuschliessen, bei denen letztlich die Kosten für die Verwaltung höher sind als die Abgaben für die öffentliche Hand.

Das Vorgehen der Gemeinden im Bereich von Um- und Aufzonungen ist rechtlich nicht einwandfrei. «Hohe Freigrenzen sind nicht gesetzeskonform», sagt Daniel Wachter, Vorsteher des Amtes für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern. Bei einer Freigrenze von 100 000 Franken würden die Vorgaben verletzt, so Wachter. Er verweist auf ein Urteil des Bundesgerichts zu einem Fall im Kanton Tessin. Nach dem Raumplanungsgesetz sind erhebliche Planungsvorteile abzuschöpfen.

Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass 100 000 Franken in jedem Fall als erheblich zu werten seien. Das heisst: je höher Freibeträge oder Freigrenzen, umso problematischer. Doch der Kanton Bern hat keine Handhabe einzuschreiten. «Die Reglemente der Gemeinde zur Mehrwertabschöpfung sind nicht genehmigungspflichtig», sagt Wachter. Das heisst, sie werden nicht vom Kanton geprüft und genehmigt oder allenfalls: für ungültig erklärt. Zudem hat der Grosse Rat letztes Jahr – wenige Monate nach Inkrafttreten des Baugesetzes – bereits Korrekturen verlangt. Zwei Motionen zum Thema Um- und Aufzonungen wurden überwiesen. Der Regierungsrat muss also Vorschläge ausarbeiten, wie sich der Konflikt allenfalls lösen oder entschärfen lässt.

Mit einer Art «Lückentheorie» nehmen die Gemeinden die noch nicht formulierten Gesetzesänderungen vorweg und schaffen vollendete Tatsachen. «Sie befinden sich damit auf rechtlich unsicherem Terrain», erklärt Wachter vom Amt für Gemeinden und Raumordnung. Eymann hingegen ist zuversichtlich, dass die Haltung der Gemeinden auch vor Gericht Bestand hätte. Könnten die Gemeinden bei Um- und Aufzonungen gänzlich auf eine Mehrwertabgabe verzichten, so sei es auch zulässig, einen höheren Freibetrag oder eine höhere Freigrenze als 20 000 Franken und damit eine mildere Abgabe festzusetzen, sagt Eymann. Im Baugesetz finde sich kein ausdrückliches Verbot. «Genf und Luzern haben auf Kantonsebene eine Freigrenze von 100 000 Franken eingeführt.»

Auch in Köniz ist man der Überzeugung, einen «gangbaren Weg» gefunden zu haben, wie der Gemeinderat Christian Burren (SVP) erklärt. «Nach unserer Beurteilung setzen wir die rechtlichen Vorgaben korrekt um.» In Köniz hat man nicht nur einen hohen Freibetrag gewählt, sondern auch den Fälligkeitstermin angepasst. In einer ersten Runde war eine Flut von Einsprachen von Hauseigentümern über die Gemeinde hereingebrochen. Sie befürchteten unter anderem, dass sie ihre Häuser nur noch mit Mühe verkaufen könnten. Nun soll die Abgabe erst bei der Realisierung eines Bauprojekts und nicht beim Verkauf fällig werden. «Damit sollte das Reglement nicht mehr auf grosse Opposition stossen», sagt Burren. Die Abstimmung erfolgt am 23. September.

Skepsis im Fall Köniz

Dass Gemeinden möglichst liberale Regelungen beschliessen, ist im Sinne der Hauseigentümer. «Die Freibeträge sollten möglichst hoch sein», sagt Peter Brand, Präsident des Hauseigentümerverbands HEV des Kantons Bern. Greife die öffentliche Hand zu stark zu, so könne das die Eigentümer davon abhalten, eine Verdichtung zu realisieren. Brand ist weiter der Ansicht, dass die Abgabe immer erst beim Baubeginn fällig werden sollte und nicht beim Verkauf. Allerdings hat dies zur Folge, dass die Pflicht der Abgabe vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Der Verkäufer dagegen ist fein raus – nachdem er wahrscheinlich, dank der erhöhten Nutzungsmöglichkeiten, einen höheren Kaufpreis realisiert hat. Baurechtsexperte Eymann steht der Könizer Variante denn auch «eher skeptisch» gegenüber, da sie den Marktgesetzen widerspreche. (Der Bund)

Erstellt: 14.06.2018, 06:38 Uhr

Stadt Bern

Heute im Stadtrat

Wenn Gemeinden einen Teil des Planungsmehrwerts einziehen wollen, so müssen sie dazu ein Reglement ausarbeiten. Bisher haben dies rund 100 Gemeinden im Kanton Bern getan. Der Kanton Bern führt über die Zahl aber nicht Buch, weil die Reglemente nicht von ihm geprüft und genehmigt werden müssen. Auch die Stadt Bern hat ein entsprechendes Reglement erarbeitet, das heute Abend in zweiter Lesung im Stadtrat behandelt wird. Anders als andere Gemeinden will die Stadt den Hauseigentümern kein
«Zückerli» gewähren, indem mit 40 Prozent bei Um- und Aufzonungen die höchste mögliche Abschöpfung vorgesehen ist. Bei Einzonungen beträgt die Abgabe 50 Prozent, auch dies ist das vom Baugesetz vorgesehene Maximum. Allerdings kann der Gemeinderat in begründeten Fällen einen Nutzungsbonus gewähren, der dann nicht der Abgabepflicht unterliegt. Im Stadtrat hat eine Minderheit der vorberatenden Kommission den Antrag gestellt, auch in Bern eine Freigrenze von 150 000 Franken bei Aufzonungen einzuführen. Die SVP schlägt vor, bei Aufzonungen ganz auf die Abgabe zu verzichten. Die GLP beantragt eine Senkung der Abgabe bei Ein-, Um- und Aufzonungen bis auf
20 Prozent, falls nach der Überbauung
eine höhere Personendichte als bisher ortsüblich erreicht wird. (wal)

Planungsmehrwerte

Wie sich Freibetrag und Freigrenze auswirken

Im Zentrum beim Ausgleich von Planungsmehrwerten steht die Einzonung: wenn Landwirtschaftsland also zu Bauland wird. Hier sind die Vorgaben des kantonalen Baugesetzes deutlich. Die Abgabe beträgt mindestens 20 und maximal 50 Prozent, den Prozentsatz können die Gemeinden auswählen. Schaffen sie kein eigenes Reglement, kommen 20 Prozent zum Zug. Unter 20 000 Franken wird keine Abgabe erhoben. Um- und Aufzonungen haben beim Ziel der inneren Verdichtung eine entscheidende Bedeutung. Eine Umzonung liegt vor, wenn Land, das sich bereits in einer Bauzone befindet, in eine andere Zone mit besseren Nutzungsmöglichkeiten eingeteilt wird. Bei einer Aufzonung werden die Vorschriften für eine bessere Nutzung angepasst.
Ein Freibetrag kann vom Planungsmehrwert abgezogen werden. Was darüber hinausgeht, ist der Mehrwertabgabe unterstellt. Bei einer Freigrenze ist alles darunter gratis, was darüber liegt ist voll abgabepflichtig. Ein Beispiel: Wohnzone W2 wird in Wohnzone W3 (ein zusätzliches Stockwerk) umgewandelt. Der Wert des Bodens erhöht sich von 500 auf 600 Franken pro Quadratmeter. Die Parzellengrösse beträgt 2000 Quadratmeter. Der Mehrwert ist also 100 Franken (Differenz Landpreis pro Quadratmeter) mal 2000 gleich 200 000 Franken. Bei einer Freigrenze von 100 000 Franken ist der gesamte Betrag abgabepflichtig. Beträgt der Abgabesatz 40 Prozent, so fliessen 80 000 Franken an die öffentliche Hand, wobei die Gemeinde 10 Prozent davon an den Kanton weitergibt.
Anders sieht es bei einem Freibetrag von 100 000 Franken aus. In diesem Fall können vom Mehrwert von 200 000 Franken 100 000 Franken abgezogen werden. Die Abgabe wird also auf 100 000 Franken berechnet und beträgt demnach 40 000 Franken. (wal)

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