Das Gesetz bevorzugt alteingesessene Mieter

Die Formularpflicht dämpfe die Preise für Neumieter, sagt ein Rechtsprofessor.

Mieter ist nicht gleich Mieter: In bestehenden Mietverhältnissen ist eine Erhöhung des Mietzinses kaum möglich.

Mieter ist nicht gleich Mieter: In bestehenden Mietverhältnissen ist eine Erhöhung des Mietzinses kaum möglich. Bild: Adrian Moser

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Sind die Mieten in Bern gar nicht unverhältnismässig hoch? Setzt man die von der Stadt Bern erhobenen Mietpreise ins Verhältnis zu den erhobenen Haushaltseinkommen, kann man zu diesem Schluss kommen. In dieser Betrachtung kam nämlich nur der Stadtteil Innere Stadt – mit verhältnismässig hohen Einkommen – auf einen Anteil von über 25 Prozent. Diese Zahl stellt für den kantonalen Mieterverband die «Schmerzgrenze» dar.

Allerdings erhebt die Stadt Bern vor allem Bestandesmieten. «Bei den jährlich erhobenen Mieten handelt es sich grossmehrheitlich um vermietete Wohnungen, deren Mieter teilweise schon jahrelang darin wohnen», sagt Walter Eichhorn von den Statistikdiensten der Stadt Bern.

Bestandesmieten beziehen sich auf die Mietzinsen bestehender Mietverhältnisse und sind – wie eine einmalige Wohnungsmarktbeobachtung der Stadt Bern aus dem Jahr 2010 zeigt – tiefer als die Mieten von Wohnungen, die zur Neuvermietung ausgeschrieben sind (Angebotsmieten). Die Studie kam zum Schluss, dass Angebotsmieten für Dreizimmerwohnungen über alle Stadtteile betrachtet im Schnitt 25 Prozent höher sind als Bestandesmieten.

Mehr Rendite nach Mieterwechsel

Im Stadtteil Länggasse-Felsenau zum Beispiel kostete eine Dreizimmerwohnung für einen Neumieter 1495 Franken, während der bisherige Mieter durchschnittlich nur 1229 Franken dafür bezahlte. Die Angebotsmieten belasten das Haushaltsbudget natürlich stärker.

Setzt man die Angebotsmieten der einzelnen Stadtteile in Relation zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen der jeweiligen Stadtteile, ergeben sich in vier von sechs Quartieren Mietanteile von über 25 Prozent; nur im Quartier Kirchenfeld-Schosshalde und in Bümpliz-Oberbottigen liegt das Verhältnis unter 25 Prozent.

Den Preisunterschied zwischen Angebotsmieten und Bestandesmieten macht das Gesetz. «Das Mietrecht schützt Mieter in bestehenden Mietverhältnissen stärker als Personen, die auf Wohnungssuche sind», sagt Thomas Koller, Professor für Privatrecht an der Universität Bern.

In einem laufenden Mietverhältnis dürfe der Vermieter die Miete im Wesentlichen nur erhöhen, wenn er eine Kostensteigerung, eine wertsteigernde Sanierung der Wohnung oder Teuerung geltend machen könne. «Will der Vermieter die Rendite der Wohnung erhöhen, so kann er das praktisch nur bei einem Mieterwechsel tun», sagt er.

Mieter kennen ihre Rechte nicht

Ganz dem freien Markt ausgesetzt sind aber auch die Neumieter nicht. Wenn zum Beispiel der Mietzins vom Vermieter gegenüber dem früheren Mietzins «erheblich» erhöht wurde, ist es jedem Mieter erlaubt, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen seit Vertragsbeginn bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anzufechten.

Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts sei das ab einer Mietzinserhöhung um zehn Prozent der Fall, sagt Koller. Ob die Anfechtung Erfolg hat, sei damit aber noch nicht gesagt. Weil den Mietern dieses Recht oft unbekannt sei oder sie den vorgängigen Mietpreis nicht kennen würden, werde dieses Recht in der Praxis allerdings sehr selten genutzt.

Zürcher streitlustiger als Berner

Das Bundesamt für Wohnungswesen führt kantonale Register über die Anzahl Schlichtungsverfahren aufgrund des Anfangsmietzinses. Im Kanton Bern gab es zwischen 2011 und 2015 insgesamt 35 Verfahren. Zum Vergleich: Im Kanton Zürich waren es im gleichen Zeitraum 338. Jedoch ist in Zürich seit Einführung der Formularpflicht im November 2013 die Zahl der Anfechtungen deutlich angestiegen.

Waren es im Zeitraum 2011 bis 2013 deren 53, stieg die Zahl in den zwei darauffolgenden Jahren auf 285. Die Formularpflicht existiert in sieben Kantonen und verpflichtet die Vermieter, dem Wohnungsinteressenten vor Vertragsunterzeichnung den Mietzins des Vormieters bekannt zu geben. Im Kanton Bern wurde sie 2013 vom Grossen Rat für Gebiete mit einer Leerwohnungsziffer von unter 1,0 Prozent abgelehnt.

Koller ist überzeugt, dass die Formularpflicht einen zusätzlichen Schutz für Neumieter bilden würde. «Wenn die Anzahl Anfechtungen steigt, wird es in den Schlichtungsverfahren oft zu Vergleichen kommen, was tendenziell eine dämpfende Wirkung auf die Mietpreise haben wird», sagt er. (Der Bund)

Erstellt: 21.02.2017, 06:49 Uhr

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