Wer eine langfristige Hypothek vorzeitig kündigt, muss Strafe zahlen
Von Jürg Zulliger. Aktualisiert am 08.03.2010 13 Kommentare
Festhypotheken haben den Vorteil, dass der Zins während der Vertragsdauer unverändert bleibt. Die festen Vertragsbedingungen haben aber auch Nachteile: Wenn jemand vor Vertragsende aussteigen will, verlangt die Bank meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der sogenannte Penalty beträgt oft Zehntausende von Franken.
Häufig wird nach Scheidungen oder nach dem Tod eines Ehepartners das Haus verkauft und die Festhypothek gekündigt. Oft bringen schon solche Veränderungen der persönlichen Lebensumstände ein Budget durcheinander, sodass der Hypotheken-Penalty ohne Weiteres eine Krise auslösen kann.
Hausbesitzer möchten in Liborhypotheken wechseln
Zurzeit aber gibt es einen weiteren Grund: Viele Hausbesitzer möchten in die günstigeren Liborhypotheken wechseln. Geht es dabei um ein Mehrfamilienhaus und Hypotheken im Umfang von mehreren Millionen Franken, kostet die Auflösung einer Festhypothek schnell 100 000 Franken oder mehr.
Laut Giampiero Brundia von der Hypotheken-Börse sind das keine Einzelfälle: «Als im Jahr 2008 alles auf steigende Zinsen hindeutete, suchten viele Leute die Sicherheit von langfristigen Festhypotheken.» Mit diesen Zinsprognosen lag man wie so oft aber falsch. Nun sitzen Zehntausende von Bankkunden auf ihren Festhypotheken, die gemessen am aktuellen Zinsniveau zu teuer sind.
Das Kleingedruckte beachten
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Konventionalstrafe oder Schadenersatz. Die Bankkunden können keine gesetzlichen Bestimmungen zu ihren Gunsten zitieren, weder zum Schadenersatz noch zur Art und Weise seiner Berechnung. Massgeblich ist, was die Vertragspartner dazu vereinbart und im Kleingedruckten festgehalten haben. Hypothekarkunden sind gut beraten, vor Vertragsunterzeichnung genau zu lesen, wie eine vorzeitige Kündigung geregelt ist.
Die Höhe richtet sich nach der Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem für die verbleibende Restlaufzeit erzielbaren Zinssatz am Geld- oder Kapitalmarkt. Am Beispiel einer Hypothek über 500 000 Franken präsentiert sich die Rechnung so: Bei einem Hypozins von 4 Prozent, einer Restlaufzeit von 3 Jahren und einem Wiederanlagezins von noch 1 Prozent muss der Kunde 3-mal einen Jahreszins von 3 Prozent zahlen. In diesem Fall würde die Entschädigung insgesamt 45 000 Franken ausmachen.
Penalty bei Liborhypotheken
Bei Liborhypotheken kommt man aufgrund ihres kurzfristigen Charakters meist mit einem blauen Auge davon, doch je nach Bank und Modell muss man auch hier Ausstiegskosten befürchten – für die entgangene Bankmarge und für Bearbeitungsgebühren. Je nach Modell und Geschäftsbedingungen muss der Kunde teilweise auch für Absicherungskosten von Liborhypotheken aufkommen, oder er verliert Vergünstigungen, wie sie viele Banken für Minergiebauten oder für Ersterwerber gewähren.
Immer mehr Hausverkäufer und -käufer sehen sich mit dem Problem konfrontiert, wie Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum bestätigt: «Ich schätze, dass bei einem Drittel der Eigenheimtransaktionen Ausstiegskosten von Hypotheken im Spiel sind.»
Der Verkäufer eines attraktiven Objekts kann versuchen, die Ausstiegskosten dem Käufer aufzubürden. «Solche Regelungen», sagt Wenger, «sind selten fair. Wenn schon, dann müsste man auch steuerliche Aspekte berücksichtigen.» Denn bei der direkten Bundessteuer und im Kanton Zürich kann man Vorfälligkeitsentschädigungen wie Schuldzinsen steuerlich abziehen. Vermeidbar sind die Ausstiegskosten unter Umsatänden, wenn der Verkäufer ein Ersatzobjekt beschafft und die Hypothek transferiert.
Die Risiken minimieren
Das Risiko lässt sich begrenzen, wenn man den richtigen Moment für Festhypotheken erwischt. Adrian Wenger vom VZ empfiehlt: «Man sollte Festhypotheken dann abschliessen, wenn sie günstig sind.» Aber was heisst das?
5-jährige Festhypotheken kosteten im Vergleich der letzten Jahre etwas mehr als 4 Prozent, über die letzten 20 Jahre betrachtet im Durchschnitt sogar 5,4 Prozent. Wenn man dieses Produkt heute zu 2,2 bis 2,4 Prozent abschliesst, ist dies ohne Zweifel klüger als etwa die Abschlüsse im Sommer 2008 bei 4,8 Prozent.
Heute präsentiert sich die Konstellation der Zinsen weniger heikel. Ein Ausstieg ist dennoch kostspielig, weil die Banken bei der Kündigung nicht vom Hypothekarzins ausgehen, sondern von den tieferen Geld- und Kapitalmarktzinsen. Der Abschlag, den die Banken entschädigt haben wollen, macht oft 1 Prozent aus. Deshalb sollte man sich sogar über eine günstige Hypothek erst freuen, wenn sie abbezahlt ist. (Tages-Anzeiger)
Erstellt: 08.03.2010, 17:29 Uhr
WRITE A COMMENT
13 Kommentare
Was wäre wohl wenn die Zinsen steigen und die Bank dann die tiefen Festhypotheken kündigen würde? Banken würden natürlich auch wieder am Pranger stehen . Bei hohen Zinsen wären die Sparer die Verlierer, da dann Ihre Guthaben durch die Inflation de facto weniger werden. Die Marge bei der Bank bleibt die Gleiche. Eine Bank ist da um Geld zu verdienen und ist nicht ein Wohlfahrtsinstitut. Antworten
@Ulrich Raumer - es ist eine logische klare und faire Rechnung. DIe Bank nimmt das Geld für die gleiche Laufzeit (!) ebenfalls zu einem fixen Satz (!) im Kapitalmarkt auf und gibt es mit ihrer Marge weiter. Der Kunde steigt vorzeitig aus, doch die Refinanzierungskosten laufen weiter. Sind diese höher als die aktuellen Sätze kann die Bank damit auch keinen Ertrag mehr erzielen. Antworten
Stossend ist vor allem, dass die Banken bei einem Ausstieg für die gesamte Restlaufzeit die GESAMTE Marge kassieren wollen, obwohl sie dann ja weder ein Risiko tragen müssen noch Verwaltungsaufwand haben. Korrekt berechnet, dürften die Banken nur den Unterschied zwischen den beiden Anlagesätzen für die Restlaufzeit in Rechnung stellen und nicht den Unterschied zwischen Bruttozins und Anlagesatz. Antworten
Vertrag ist eben Vertrag. Wer sich mit einer Festhypothek "absichert", muss sich nicht ärgern, wenn die Zinsen sinken. Ebenso muss sich nicht ärgern, wer variabel bleibt und die Zinsen plötzlich steigen! Ganz wichtig: Keine Bank, kein Analyst und kein Berater kann die Zinsen über Jahre vorhersagen! Es besteht nur die Möglichkeit zur Hilfe bei der Suche nach einer passenden Strategie! Mehr nicht! Antworten
Wer in einer Hochzinsphase eine langfristige Festhypothek mit einen tiefen Zinssatz vorzeitig kündigte, bekam - wenigstens vor meiner Pensionierung vor 10 Jahren -, einen etwas anderen Bonus. Ich kann mir nicht vorstellen, dass dies heute anders wäre. Antworten
Nicht dennoch teuer - genau deswegen teuer: Der Penalty deckt die fixen Refinanzierungskosten der Bank. Ist der Refinanzierungssatz (der Satz zu dem die Bank den Betrag im Kapitalmarkt für die gewünschte Laufzeit aufnimmt) bereits höher als der aktuelle Hypothekarsatz für die gleiche Laufzeit, wird der Ausstieg logischerweise teuer. Auch der entgangene Zinsertrag darf in Rechnung gestellt werden. Antworten
@beat walder, Wie definiert sich der Zinsertrag? Ist das der Restzins? Wo bleibt aber das unternehmerische Risiko der Bank? Da würde dann ja doppelt verdient, denn schliesslich steht das Geld nach Auflösung des Vertrages wieder zur Verfügung. Der gelackmeierte ist wieder der Kunde. Sie haben natürlich recht, es ist eben eine Festhypothek, aber die Moral sucht man hier wohl vergebens. Antworten
Wer aus einem Vertrag einseitig aussteig, sprich den Vertrag nicht erfüllt, ist der Gegenpartei einen Ersatz schuldig. So ist es auch gesetzlich im OR geregelt und bei Bankgeschäften nicht anders als z.B. bei einer Ferienannullation. Bei Hypotheken entspricht der Ersatz dem entgangenen Zinsertrag der Bank. Des Übrigen, nicht umsonst heissen Festhypotheken FESThypothek. Antworten
@ s. hostettler, wenn man denkt man weiss wie die entwicklung der zinsen ist, kann man darauf eine wette machen und eine festhypothek abschliessen, wenn nicht, lässt mans variabel, so einfach ist das. keine bank zwingt einem eine festhypothek auf. treiber ist wie so oft der geiz, nicht der banker, sonder der bürger. sie wollen bloss nicht zu viel bezahlen. Antworten
Und wann ist eine Hypothek günstig? Wie will Otto-Normalverbraucher wissen, wie sich die Zinslage an den Geldmärkten entwickelt, wenn selbst die sogenannten "Spezialisten" keine Ahnung davon haben, wie sich die Zinsen entwickeln? Auch ich habe die Zinsen vor einiger Zeit etwas genauer beobachtet und die effektive Entwicklung widersprach im Nachhinein genau diesen Voraussagen. Antworten
ist etwas tendenziös geschrieben. eine bank muss eine festhypothek absichern. wenn man dann raus will, weil man auf höhere zinsen gewettet hat, aber die doch gefallen sind, logisch muss man für die differenz bezahlen. wenn sie ein auto kaufen, dass erst in einem jahr raus kommt, können sie ja auch nicht vom vertrag zurücktreten, nur weil es woanders billiger ist. vertrag ist vertrag, für beide.... Antworten
Wirtschaft
Emil Frey AG Autocenter Bern
Geniessen sie die Strasse mit dem neuen Subaru XV. Nur im Emil Frey Autocenter Bern.
Online-Wettbewerb
Jetzt mitmachen!: Gewinnen Sie ein Wochenende am Blausee für 2 Personen...
Peter Schneider
Auf jeden Fall sollte man immer genau durchkalkulieren und vergleichen, das hat noch niemandem geschadet: http://www.hypothekenrechner.ch/ Antworten