Bern
Das Geschäft mit der guten Lage
Von Andrea Mantel. Aktualisiert am 16.08.2012 3 Kommentare
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Schlüsselgeld
Ein Schlüsselgeld ist eine Art «Kaufpreis» für einen Geschäftsmietvertrag, meist mit einem günstigen Mietzins. Dieser rührt daher, dass früher noch Mietverträge vereinbart wurden, die über viele Jahre liefen. Somit konnten Geschäftsmieten auf einem tiefen Niveau gehalten werden, solange der Mieter der gleiche blieb. Dies führt heute dazu, dass der effektive Mietzins einiger langansässiger Geschäfte gegenüber dem Marktmietzins stark differieren kann. Mit dem Schlüsselgeld werden solche Mietverträge «abgekauft». Die Summe errechnet sich meist, indem die Differenz des effektiven Mietzinses und des Marktmietzinses mit der verbleibenden Laufzeit des Mietvertrages multipliziert wird.
Dies sind die häufigsten Varianten: Entweder offeriert der Vermieter dem bestehenden Mieter ein Schlüsselgeld, wenn er den Laden aufgibt, da ein zahlungskräftigerer Nachmieter Interesse an den Räumlichkeiten bekundet. Oder der neue Mieter bezahlt dem bisherigen Mieter eine Ablösesumme, damit Letzterer ihm den günstigen Mietvertrag überträgt.
Rechtlich unklar, aber verpönt
Das Gesetz bietet bezüglich Schlüsselgeldern keine klare Grundlage.
Armin Zucker, Rechtsanwalt und Präsident des Schweizer Geschäftsmieterverbandes, bestätigt das Fehlen rechtlicher Grundlagen zu Zahlungen von Schlüsselgeldern. «Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften zu diesem Thema.» Man stelle sich daher in jedem einzelnen Fall die Frage, ob es sich um ein «nichtiges Koppelungsgeschäft» handle oder nicht. Das wäre der Fall, wenn der Vermieter selbst von der Zahlung profitieren würde. «Solange die Abmachungen und Zahlungen zwischen Vor- und Nachmieter stattfinden, ohne Wissen oder Beteiligung des Vermieters, ist es unproblematisch», sagt Zucker. Sobald aber der Vermieter die hohle Hand öffne, sei es «pfui» – oder eben nichtig. Doch auch hier gibt es Ausnahmen – in manchen Fällen sind die Zahlungen dennoch zulässig.
«Es ist eine Definitionsfrage», sagt Zucker. «Eigentlich gilt das Schlüsselgeld ausschliesslich als Abgeltung für den Zuschlag für ein bestimmtes Lokal – ohne effektiven Gegenwert.» Sobald ein Gegenwert in Form von Inventar, sonstigem Material oder einer Stammkundschaft bestehe, könne das Schlüsselgeld als Abfindung vertraglich definiert werden. «So ist das Ganze zulässig.»
Im Fall des Biosupermarktes Vatter, wo Vormieter und Vermieter identisch sind, kann Armin Zucker zur Rechtslage nur spekulieren. «Der Vermieter kann in diesem Fall das Schlüsselgeld auch als Teil des Mietzinses definiert haben», sagt er. «Für mich ist offen, ob diese Zahlung nichtig oder rechtens ist.» Dies müsste im Streitfall ein Gericht entscheiden. Doch meist komme es bei grossen Verhandlungspartnern nicht so weit. «Die sind erfahren und wissen, was sie tun.» Und solange der Mieter profitiere und nicht erpresst werde, seien die Vorgaben des Gesetzes erfüllt.
Mieterwechsel in Berns Hauptgassen sind keine Seltenheit. Immer mehr zahlungskräftige internationale Grossketten drängen in die Innenstadt. Es stellt sich daher die Frage: Wie lange kann das lokale Gewerbe dieser Entwicklung noch standhalten? Vor allem, wenn man weiss, dass grosse Beträge, sogenannte Schlüsselgelder oder Ablösesummen, für Vertragsweitergaben bezahlt werden.
Dabei handelt es sich um eine einmalige Zahlung, die sich grundsätzlich aus der Differenz des effektiven Miet- und des Marktmietwertes einer Immobilie und der Laufzeit des noch aktuellen Vertrages zusammensetzt. Was in Zürich an der Bahnhofstrasse gang und gäbe ist, wird seit ein paar Jahren auch in Bern praktiziert.
Siebenstellige Summe für Vatter
«Schlüsselgelder werden in Bern vor allem in der Spital-, Markt- und Neuengasse sowie am Bären-, Waisenhaus-, Theater- und Kornhausplatz bezahlt», weiss Marc-Christian Riebe von der Zürcher Location Group. Er vermittelt Detailhändlern die passenden Ladenlokale an den attraktivsten Standorten der Schweiz – so auch in Bern. So war er etwa Vermittler beim Wechsel am Bärenplatz 2, als der Biosupermarkt Vatter aufgab und Orange als Nachmieter einzog.
Bei diesem Deal floss nach Angaben von Riebe ein Schlüsselgeld, die Summe aber nennt er nicht. Gut unterrichtete Quellen sprechen von drei Millionen. Orange selber gibt auf Anfrage «zu solchen Einzelheiten» keine Auskunft. Thomas Vatter, Inhaber des Biosupermarktes und Besitzer der Liegenschaft, bestätigt die «Zahlung einer Ablösesumme im Rahmen der Mietverhandlungen», zur Höhe gebe er jedoch keine Auskunft (rechtlicher Aspekt siehe Kasten).
Beim Wechsel an der Spitalgasse 33, als Sunrise die Nachfolge von Valora antrat, ist nach Angaben von Riebe ebenfalls tief in die Tasche gegriffen worden. Eine anonyme Quelle beziffert die Höhe des Schlüsselgeldes auf 500 000 Franken, damit die Räumlichkeiten und der Vertrag übernommen werden konnten. Bei Sunrise gibt man sich auf Anfrage bedeckt und erklärt, «dass man zu Schlüsselgeldern keine Auskunft erteilt». Valora bestätigt lediglich, dass sie wegen schlechter Ertragslage das Geschäft schliessen musste.
Druck auf Berner ist hoch
Der Versuchung widerstanden und noch nicht so weit wie der Biosupermarkt Vatter sind andere Berner Geschäfte. Loeb etwa sagt auf Anfrage, dass «nur selten Angebote ins Haus flattern, da die Gesamtfläche für die meisten Interessenten zu gross ist». Für einen Kauf der Liegenschaft habe es vor Jahren ein Angebot von mehreren Hundert Millionen Franken gegeben, sagt Loeb-Finanzchef François Manach. «Dies war aber ein ganz reguläres Kaufangebot.» Schlüsselgelder zu bezahlen oder entgegenzunehmen sei für Loeb sowieso tabu, «das widerspricht unserer Geschäftsphilosophie».
Er erachte das Ganze als ungesunde Entwicklung, sagt Manach. Riebe hingegen sieht das Warenhaus Loeb als zukünftigen Standort internationaler Labels. «Loeb ist umsatztechnisch kaum mehr berechtigt, weiterhin an dieser Top-Lage präsent zu sein.» Denn mit noch 104 Millionen Umsatz pro Jahr auf einer Fläche von fast 14 000 Quadratmeter stehe das Berner Geschäft nicht eben rosig da.
Regelmässige Angebote
Bei Ciolina, einem der ältesten Berner Modefachgeschäfte, ist der Druck ausländischer Unternehmen ebenfalls spürbar. «Jüngst hat Apple angeklopft», sagt Bruno Heller, Geschäftsinhaber und Besitzer der Liegenschaft an der Marktgasse 51. «Apple hat uns eine Jahresmiete von einer Million geboten, aber kein Schlüsselgeld.» Doch für sie sei eine Vermietung kein Thema – solange sie «gsung u gfräsig» seien und das Geschäft so gut laufe, werde sich an der Marktgasse 51 nichts ändern. «Das ist unser familieninterner Konsens.»
An der Marktgasse 37 hingegen musste Bruno Heller Anfang Jahr sein zweites Ciolina-Ladenlokal schliessen. «Der Mietzins war einfach zu hoch», sagt er. «Ich habe mit dem Modeanbieter Max Mara aber einen guten Nachmieter gefunden.» Bei diesem Wechsel bestätigt Heller die Bezahlung einer Ablösesumme. «Sie war aber lediglich im fünfstelligen Bereich und wurde notariell beglaubigt.» Er habe schliesslich Mobiliar weitergegeben, Umtriebe gehabt und einen Sozialplan für zwei Mitarbeiter umgesetzt.
Reinhard zieht nicht weg
Zwei weitere attraktive Ladenlokale sind in der Hand der Berner Bäckerei Reinhard – eines an der Spitalgasse 37 und eines an der Marktgasse 54. «Etwa alle zwei Monate liegt bei uns ein Mietangebot auf dem Tisch», bestätigt Geschäftsleiter Alexander Reinhard. «Darin versteckt waren auch schon Ablösesummen von einem Jahresumsatz zu erahnen.»
Pro Jahr verzeichnen die beiden Reinhard-Filialen in der Innenstadt gemeinsam über 3 Millionen Franken Umsatz. «Momentan stellt sich bei uns die Frage eines Wegzuges nicht – wir können die Mieten bezahlen.» Er habe bei Anfragen deshalb immer dankend abgelehnt und werde dies auch in Zukunft tun, sagt Reinhard.
Apple oder Zara?
Doch irgendwo steht in näherer Zukunft fast sicher eine Rochade bevor. Neben dem Computerriesen Apple, welcher laut Riebe schon den Kornhauskeller im Visier hatte, will das Modehaus Zara ebenfalls nach Bern vorstossen. Bruno Heller bestätigt Umwerbungsversuche von dieser Seite. Er sagt: «Solche Gespräche sind interessant, um unseren Marktwert zu testen, mehr aber nicht.» Marc-Christian Riebe ist sich sicher, dass «diese beiden Brands in den nächsten drei Jahren in Bern Fuss fassen werden». Wo dies sein wird, ist noch hinter vorgehaltener Hand zu verhandeln.
Des Weiteren hat auch Manor den Standort Bern angepeilt. Schon länger will das Unternehmen in Bern eine Verkaufsstelle eröffnen, bis jetzt wurde aber noch kein passendes Lokal gefunden. «Eine Möglichkeit bieten die neuen Gebäude bei der Schanzenpost, die noch im Bau sind», sagt Riebe. «Das ist aber noch Zukunftsmusik.» (Der Bund)
Erstellt: 16.08.2012, 06:32 Uhr
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Berater wie die Location Group treiben solche Preisspiralen richtiggehend an, indem sie sich als Pseudoexperten geben mit Aussagen wie "das ist heute üblich" oder "ein so tiefer Umsatz an dieser Lage hat keine Zukunft". Damit werden oft sogar langfristig agierende Betriebe mit eigenen Liegenschaften verunsichert. Man bedenke: die Immobilien sind nur Mittel zum Zweck - nichts anderes! Antworten
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